Доля государства. Налоги при покупке квартиры

Вы годами копите на такую желанную недвижимость, собираете на первоначальный взнос высчитываете ежемесячные выплаты по кредиту. И вот вы уже радостно несете кровно заработанные застройщику, но тут выясняется один неприятный момент — налоги. Да, да, государству нужно заплатить за то, что вы станете собственником жилья, даже если это жилье единственное и покупается на последние деньги.

Нам это тоже не нравиться, но закон есть закон, поэтому, давайте разбираться какие налоги и когда нужно уплатить при покупке квартиры в новостройке.

Киевский рынок недвижимости пестрит выгодными предложениями от застройщиков с хорошими ипотечными условиями на покупку жилья, приятными ценами на жилплощади, а также различными акциями и скидками. На первый взгляд, приобретение долгожданной квартиры кажется достаточно простым и выгодным, но не стоит забывать и о дополнительных налогах и пошлинах на недвижимость в Украине, которые так или иначе придется заплатить дополнительно.

На данный момент при сделке купли-продажи необходимо в обязательном порядке оплатить следующие налоги:

Государственную пошлину в размере 1% от стоимости недвижимого имущества (дом, квартира, комната, дача или садовый дом), согласно договору купли-продажи (ст.3, Декрет 3 Кабмина Украины № 7-93 «О государственной пошлине»).
Сбор в Пенсионный Фонд Украины в размере 1% от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи (ст. 4, Закон № 400/97-вр «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» от 01.01.2018). Эту оплату нужно совершить обязательно до проведения регистрации сделки у нотариуса.
Возможен налог на доход от продаж (НДФЛ) в размере 5% от указанной стоимости недвижимость в договоре купли-продажи (ст. 172.2, разд. IV Налогового кодекса Украины), если налогоплательщик в течение одного отчетного года совершил более одной сделки.

Стоит также отметить, что покупатель в обязательном порядке платит отчисления в Пенсионный фонд лично, а госпошлину по договоренности может оплачивать застройщик.

Все вышеупомянутые налоги и пошлины придется оплатить покупателю недвижимости рано или поздно. Но, если с рынком вторичного жилья это очевидно, то как быть с налогами на новостройки, особенно если дом еще не достроен и не сдан в эксплуатацию? Рассмотрим:

Пока ведется строительство дома, его фактическим и юридическим владельцем является застройщик, а покупатель действует как инвестор на основе инвестиционного договора.
После сдачи дома в эксплуатацию и до момента приемки жилого объекта, такой договор перезаключается на договор аренды, который оплачивает сам девелопер из предоплаченной суммы, чтобы дать возможность покупателю иметь законные основания для приемки квартиры и начала ремонта, если необходимо.
После этого нужно тщательно осмотреть данный объект и либо принять его, либо высказать замечания строителю, если есть какие-либо недостатки для их устранения.
Далее происходит дополнительный замер фактической площади квартиры, который впоследствии будет указан в паспорте. Данные могут отличаться от цифр, указанных в генплане, но это обычная практика. Если площадь жилья будет больше заявленной, то придется доплатить за дополнительные квадратные метры, если меньше – застройщик вернет деньги.
Последний этап – оформление договора купли-продажи, где уже придется оплатить 1% государственной пошлины и 1% в Пенсионный фонд.
После оформления сделки купли-продажи и оплаты всех налогов – получаете право собственности на долгожданное жилье.

Следовательно, если вы решились купить квартиру в недостроенном доме, то пока не завершится его строительство, никакие налоги и госпошлины вы не оплачиваете, это прописано в законодательстве Украины:

пп. 266.2.1, п. 266.2 ст. 266 НКУ – объектом налогообложения является объект жилой и нежилой недвижимости, включая его долю;
пп.266.3.1, п. 266.3 ст. 266 НКУ – базой налогообложения является общая площадь жилой и нежилой недвижимости, включая ее части;
пп.266.3.2, п.266.3 ст.266 НКУ – база налогообложения объектов жилой и нежилой недвижимости и их доли, которые находятся в собственности физ. лиц, формируется на основании данных Гос. реестра вещных прав на недвижимое имущество и/или на основании оригиналов соответствующих документов налогоплательщика, включая право собственности на недвижимость.

Стоит отметить, что согласно п. 18, ст. 4 Декрета Кабинета Министров Украины № 7-93, определена категория граждан, которые освобождаются от госпошлины.

Граждане, которые освобождаются от госпошлины:

инвалиды ВОВ, а также семьи погибших, пропавших без вести военнослужащих и приравненных к ним лиц;
пострадавшие при аварии на Чернобыльской АЭС (I и II категории);
пострадавшие при аварии на Чернобыльской АЭС (III категории), которые проживают на постоянной основе или работают на территории зоны отчуждения, при условии, что они непрерывно жили и работали там на протяжении не менее 3-х лет состоянием на 1 января 1993 года;
пострадавшие при аварии на Чернобыльской АЭС (IV категории), которые проживают на постоянной основе или работают на территории усиленного радиологического контроля в зоне отчуждения, при условии, что они непрерывно жили и работали там на протяжении не менее 4-х лет состоянием на 1 января 1993 года.

Желанную квартиру перед покупкой нужно выбирать очень тщательно, ведь в Украине еще существует «налог на роскошь». Его оплачивают, если площадь квартиры превышает 300 м2, а дома – 500 м2. В этом случае нужно будет доплатить 25 тыс. грн. в год, а также разницу между льготной площадью и фактической. Что это означает?

Согласно Закону Украины №1797-19 «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно улучшения инвестиционного климата в Украине», введены новые правила льготного налогообложения жилой недвижимости в зависимости от площади объекта недвижимого имущества. В соответствии с изменениями в пп. 266.5.1, п. 266.5, ст. 265 НКУ, ставки налога для объектов жилой и/или нежилой недвижимости, которые находятся в собственности физических и юридических лиц, устанавливаются решениями сельских, поселковых, городских советов или советами территориальных общин. Размер ставки не должен превышать 1,5% суммы минимальной зарплаты, установленной законом на 1 января отчетного/налогового года, за 1 м2 базы налогообложения.

Таким образом, на сегодняшний день льготная площадь на одного собственника составляет:

60 м2 – для квартир;
120 м2 – для домов;
180 м2, если есть во владении квартира и дом.

В законе также указана категория граждан Украины, которые освобождаются от уплаты налога на недвижимость:

дети-сироты;
детские дома семейного типа;
участники АТО и их семьи;
жильцы общежитий;
многодетные семьи с 5-ю и более детьми;
владельцы жилой недвижимости в зонах отчуждения и безусловного отселения;
дети-инвалиды, которых воспитывают матери-одиночки;
общественные организации инвалидов;
собственники жилья, проживающие в недвижимости, официально признанной непригодной для проживания;
религиозные организации.