И снова о ценах. Почему класс ЖК влияет на его стоимость

By

Мерседес не может стоить как Ланос, за IPhone готовы платить в разы больше чем за бюджетный телефон с кнопочками, а сумки Michael Kors не продаются у перехода за 200 гривен.

Большинство согласны с вышеперечисленным, и вряд ли кто-то будет возмущаться в автосалоне, требуя продать ему чудеса баварского автопрома по цене отечественного. Так почему же, когда дело доходит до новостроек, мы слышим кучу возмущений и обвинений в сторону застройщика, когда недвижимость элит класса продается по цене, которая значительно превышает эконом.

Разобрались, что получает покупатель, приобретая квартиру в ЖК того или иного класса.

Застройщики уже давно следуют общепринятым мировым тенденциям в строительстве и формируют цену согласно нескольким основным факторам, среди которых: расположение, класс, планировка, благоустройство территории и другое (мы уже писали из чего складывается цена на квартиру тут).

Не секрет, что одну из важнейших ролей в формировании цен на квартиру играет класс недвижимости. Хотя в законодательстве Украины нет четкого деления недвижимости на классы, все же девелоперы сами начали разграничивать такие понятия, как жилье «эконом», «комфорт», «бизнес» и «элит» класса. При этом стоит помнить, что чем выше класс, тем дороже жилье, ведь вы покупаете «полную комплектацию», и здесь учитываются:

  • локация;
  • планировка квартир;
  • отделка;
  • качество стройматериалов;
  • благоустройство;
  • уровень безопасности;
  • парковка.

Рассмотрим каждый класс отдельно, чтобы лучше понять, за что придется доплачивать.

ЖК эконом-класса

Расположение

ЖК эконом-класса могут располагаться в спальных районах любой части города, где есть хорошая инфраструктура и удобная транспортная развязка. Социально-бытовая инфраструктура локации, а также экология, должны соответствовать базовым нормам ГСН Украины.

Технология строительства

Новостройки возводятся по монолитно-каркасной технологии с кладкой стен из газоблока, силикатного кирпича или же по панельной технологии. Качество материалов должно быть не хуже того, что предусмотрено ГСН Украины.

Девелопер может строить любое количество домов без ограничения. Но он также обязан обеспечить инфраструктуру для жителей новостройки. Если возводится более пяти высоток, он обязан построить детские учебные заведения, чтобы жители ЖК не испытывали трудностей, связанных с поступлением детей в садик или школу.

Комплектация новостройки

В доме на 5 и более этажей должны присутствовать грузопассажирские лифты. Также, технические помещения и пространство общего пользования должны использоваться по назначению. При внутренней отделке используются исключительно безопасные материалы, допустимые ГСН Украины, также внутренние помещения общего назначения должны быть оборудованы и отремонтированы девелопером и поддерживаться в хорошем состоянии в соответствии с нормами ГСН и СанПиН Украины.

Характеристика жилых помещений

Количество секций и квартир в таком ЖК не ограничено. На этаже численность квартир не должна превышать отметки 12, если доступ к лестнице только один и может нарушать пожарную безопасность. Также запрещено располагать жилые помещения на цокольном и мансардном этажах, которые являются техническими.

Существуют утвержденные нормы ГСН Украины, согласно которым регулируется площадь квартир:

  • однокомнатная – от 30 м2;
  • двухкомнатная – от 50 м2;
  • трехкомнатная – от 70 м2.

Если застройщик на этапе строительства берет письменное разрешение от Минрегионстроя, то он получает право возводить и заселять людей в смарт-квартиры (от 18 м2).

Высота потолков в жилых помещениях должна составлять от 2 м 51 см. Балкон или лоджия не обязательны. Проемы окон и дверей должны соответствовать нормам СанПиН и ГСН Украины по технике безопасности. По правилам, регулирующим оформление техпаспорта в БТИ, внутренняя отделка жилого помещения должна иметь стяжку на полу, а также быть черновой. Квартира – подключена ко всем необходимым коммуникациям (вода, газ, электричество) с обязательной установкой счетчиков на электроэнергию и воду.

Безопасность и обустройство придомовой территории

Как правило, в домах эконом-класса устанавливается домофонная система, и может быть выделено место для консьержа. Крайне важно соблюдать правила пожарной безопасности и оборудовать дом системой вентиляции, шкафами с пожарными рукавами, датчиками дыма и др.

На придомовой территории должны располагаться лавочки, детская площадка, пандусы, урны, фонарные столбы и т.п. Чаще всего предлагается гостевой паркинг.

ЖК комфорт-класса

Расположение

Новостройки строятся в спальных районах, но с условием, что должна быть хорошая транспортная развязка и инфраструктура, а также экологически чистый район рядом с лесопарковой зоной либо с дополнительным озеленением территории. Здесь уже ЖК чаще находится рядом с метро (15-20 минут пешком).

Технология строительства

Дома возводятся по монолитно-каркасной технологии или из цельной кладки. Стены могут быть выполнены из керамоблоков, кирпича и газоблоков. Панельные дома в этом сегменте не строятся.

Жилой комплекс может состоять как из одного дома, так и занимать целый квартал. Застройщики также обязаны возводить дополнительные детские учебные заведения на территории больших комплексов.

Комплектация новостройки

Все материалы для внутренней и внешней отделки дома должны отвечать ГСН Украины. Зоны общественного пользования выполнены с использованием долговечных качественных стройматериалов. За порядком в ЖК следит ОСМД, своя эксплуатационная компания или ЖЭК. У подъездов устанавливают пандусы, на территории и внутри помещений – дополнительное освещение.

Характеристика жилых помещений

На этаже для этого класса комфортным количеством является 8-10 квартир, расположенных по разные стороны от лифта с удобным доступом к лестнице.

Здесь можно найти квартиры, имеющие более 3-х комнат, а также двух- и трехуровневые апартаменты. В каждой квартире предусмотрены балконы или лоджии, а для многоквартирных апартаментов возможно их увеличенное количество.

Жилое помещение должно быть предоставлено с черновой отделкой (черновая штукатурка на стенах, стяжка на полу и т. п.). Квартиры могут идти и с чистовой отделкой. В каждых апартаментах должны быть установлены основные коммуникации со счетчиками (газ, вода, электричество). В обязательном порядке используется наружное остекление. Доступен «ремонт под ключ» от застройщика.

Безопасность и обустройство придомовой территории

По нормам безопасности, здесь должны быть: хорошая вентиляция, датчики дыма, шкафы с пожарными рукавами, а также пожарные лестницы и лифт. Обязательно устанавливается домофонная система, а также предусмотрена комната для консьержа. Закрытая охраняемая территория часто встречается, но не обязательна.

На придомовой территории устанавливаются безопасные детские площадки, есть рекреационные зоны и спортивные площадки. Территория должна освещаться согласно ГСН Украины. Предусмотрен гостевой и наземный/подземный паркинг, где количество парковочных мест должно быть, как минимум, 40% от количества жилых помещений в доме.

ЖК бизнес-класса

Расположение

Дома бизнес-класса возводятся в бизнес- и центральных районах города. Предусмотрена хорошая транспортная развязка и непосредственная близость к центральным районам города. Если ЖК расположен в спальных районах или на окраине города, застройщик предлагает больше «фишек» (салон красоты, спортзал, бассейн и т.д. на территории ЖК), и экологически чистый район (вблизи рек, озер, парков, леса).

Технология строительства

Здесь важную роль играет технология строительства (монолитно-каркасная или цельная кладка), ведь если она нарушена, снижается класс проекта. Допускается возведение стен с использованием керамического и силикатного кирпича, а также керамических блоков. Новостройка может состоять как из одного, так и многих домов разной этажности. Девелопер также обязан построить детские учебные заведения, если ЖК образует целый квартал.

Комплектация новостройки

Дома должны включать просторные лифтовые холлы, удобные коридоры, входную группу, обустроенное лобби и зоны отдыха. Дизайн всего здания хорошо продуман, отделка мест общего пользования выполнена из высококачественных, долговечных и экологически чистых материалов.

Входная группа предусматривает наличие администратора или консьержа за стойкой-ресепшн. Гости и резиденты ЖК могут отдохнуть в удобном лобби с лаунж-зонами. В местах общего пользования, а также лифтовой зоне поддерживается чистота клининговой компанией.

Характеристика жилых помещений

На этаже находятся 4-6 апартаментов. Минимальная площадь квартир больше на 10%  по сравнению с «комфортом», согласно ГСН Украины. На последних этажах размещаются 2-х или 3-х уровневые апартаменты, квартиры с террасами. Балконы и лоджии застеклены, а также используется панорамное остекление – все зависит от уникального архитектурного дизайна.

Квартиры предлагаются с чистовой отделкой или с дизайнерским ремонтом «под ключ». Есть квартиры со свободной планировкой. Каждая квартира оснащена улучшенной системой очистки воды и вентиляции. Часто девелоперы предлагают встроенную систему «умный дом».

Безопасность и обустройство придомовой территории

Территория закрыта от посторонних и находится под круглосуточным видеонаблюдением и охраной. Вход и въезд на территорию в ЖК контролируется шлагбаумом, контрольно-пропускными пунктами и электронными пропусками. В каждой квартире установлен видеодомофон.

На придомовой территории ЖК расположены зоны для активного и спокойного времяпровождения: спортплощадки, фитнес-центр, тренажеры, бассейн, прогулочные аллеи, игровые детские площадки и т.п. На первых этажах ЖК – торгово-развлекательные учреждения.

Есть охраняемый паркинг для гостей и для резидентов ЖК.

ЖК элит-класса

Расположение

Жилье должно находиться в историческом, деловом или культурном районе столицы, быть престижным и предоставлять сервис премиум-класса. Если элитные ЖК удалены от центра, то это должно компенсироваться за счет расположения у лесопарковой зоны или водоема либо за счет дизайнерский решений, например, зеленая зона на крыше дома или мини-сад.

Технология строительства

В строительстве преобладают монолитно-каркасная технология и метод цельной кладки. Стены, утепленные базальтовой ватой, выполнены из красного керамического или пустотелого кирпича. Каждый проект имеет свой уникальный дизайн, где акцент делается на использование натуральных материалов, которые должны подчеркивать эстетическую сторону дизайнерского проекта. Количество домов и секций здесь также не ограничено.

Комплектация новостройки

Кроме апартаментов, должны быть также предусмотрены комнаты для персонала и зоны отдыха для резидентов ЖК. Все жилые помещения, а также лифтовые холлы, входная группа, лобби должны иметь уникальный дизайн, где для отделки, как правило, используют природные материалы (мрамор, дерево и другое).

Входная группа должна включать стойку-ресепшн с консьержем, администратором и охраной, а также в распоряжении гостей и жителей недвижимости элит-класса – портье и швейцар. Клининговая компания поддерживает чистоту в здании.

Характеристика жилых помещений

На этаже должно находиться не более четырех апартаментов. Потолки – от 3 м, а площадь квартир начинается от 120 м2. Каждое жилое помещение оснащено просторными лоджиями, балконами или террасами. Доступны квартиры со свободной планировкой. Апартаменты чаще предлагаются без отделки, но со всеми подключенными коммуникациями. Улучшены системы очистки воды, кондиционирования, вентиляции, пожаротушения, а также часто можно встретить апартаменты с комплектацией «умный дом». Доступна функция ремонта «под ключ» по индивидуальному заказу.

Безопасность и обустройство придомовой территории

Здесь предусмотрена своя запасная трансформаторная подстанция, автономное отопление и дополнительный резервуар с водой. У стойки регистрации расположена тревожная кнопка для вызова полиции и охраны. Повышенная защита всего комплекса: высокий металлический забор, круглосуточная охрана и видеонаблюдение, шлагбаум, электронные пропуски, дополнительная многоуровневая система пропуска в самой новостройке (сканирование отпечатка пальца или сетчатки глаза).

На придомовой территории находится вся необходимая инфраструктура для детей и взрослых. В жилом комплексе расположены все учреждения, помогающие поддерживать здоровый образ жизни: спа-салон, фитнес-центр, бассейн и т.п. Паркинг увеличен в два раза и соединён с комплексом скоростными бесшумными лифтами.