Возведение здания – задача очень непростая. Ведь прежде, чем начать строительство, застройщик должен собрать все необходимые разрешительные документы, сделать правильные расчеты и, конечно же, воплотить проект в жизнь. Как правило, девелопер должен располагать следующими документами, обязательно необходимыми при строительстве того или иного жилого объекта, а именно:
- Правоустанавливающие документы. Определяют право собственности на земельный участок в зависимости от его целей использования.
- Правоудостоверяющие документы. Дают возможность застройщику возводить сооружения на земельном участке, который находится в арендном пользовании или в собственности третьего лица. Часто, это, так называемые, договора о совместной деятельности между девелопером и лицом, имеющим все права на выбранный участок.
- Разрешительные документы на ведение строительных работ, такие как:
- проектная документация
- градостроительные условия и ограничения земельного участка
- технические условия на строительное проектирование (материалы и оборудование)
- экспертное заключение относительно проектной документации по проекту.
- Декларации о начале выполнения подготовительных и/или строительных работ. В случае несоответствия законодательным нормам градостроения Украины могут быть отклонены органом государственного архитектурно-строительного контроля в порядке, установленном КМУ.
- Подтверждение оплаты паевого (разового) взноса на развитие инфраструктуры Киева. Как правило, это условие должно быть соблюдено до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, но не является преградой для его возведения, хотя может существенно замедлить процесс ввода построенного здания в эксплуатацию.
- Декларации о принятии в эксплуатацию объектов I - III категорий сложности. Получается органом государственного архитектурно-строительного контроля (для уже готовых объектов недвижимости).
- Подготовка строительной площадки для возведения объекта недвижимости (от недели до месяца):
- монтаж защитного ограждения вокруг стройплощадки
- очищение территории от ветхих объектов
- обустройство временных дорог для заезда спецтранспорта
- выполнение разметки для определения границ будущего сооружения
- Проведение земляных работ (около 14-45 дней):
- рытье котлована под фундамент
- прокладка водопровода, канализации и других ключевых коммуникаций
- установка свай
- Выполнение фундаментных работ (приблизительно 1,5-3 месяца):
- установка фундамента с учетом необходимой технологии (зимой требуется больше времени)
- заливка фундамента (бетоном)
- Возведение «коробки» здания (предположительно 1-1,5 года)
- возведение наружных стен
- установка перегородок внутри сооружения
- монтаж крыши
- Подведение коммуникаций к построенному дому (от полугода до года):
- подведение к жилому объекту ключевых коммуникаций (вода, газ, свет и канализация)
- монтаж счетчиков
- Облагораживание территории проекта, а также внешняя и внутренняя отделка квартир (около 3-9 месяцев):
- асфальтирование территории
- ландшафтное оформление
- установление ограждений (при необходимости)
- монтаж детских площадок
- Ввод здания в эксплуатацию (около 3-6 месяцев):
- формирование комиссии для проверки качества строительства (в комиссию входят эксперты из различных инстанций, а также участники процесса купли-продажи недвижимости)
- при выявлении недочетов – их устранение в назначенный срок
Следовательно, так как период строительства достаточно длительный, время от времени могут возникать форс-мажорные ситуации (несвоевременная поставка стройматериалов, неблагоприятные погодные условия, экономический кризис и другое). Более того, бюрократия государственных учреждений (например, требования множества всевозможных справок) также часто замедляет процесс строительства. Именно поэтому, как правило, около 40-50% возводимых объектов недвижимости вводятся в эксплуатацию с задержкой как минимум на полгода от первоначально заявленного застройщиком срока.