Продай меня, если сможешь. Как продавать квартиру правильно

By

Уже представляете как безудержно тратите полученные от продажи квартиры деньги на магазины, поездки, новую шубу, машину и празднование в лучшем ресторане? А вы уверены, что продали квартиру правильно, и новый хозяин не придет завтра с требованием вернуть его деньги назад.  

Сегодня продажа квартиры в столице – это непростой и достаточно трудоемкий процесс, который напрямую зависит от наличия правильно оформленного пакета документов, количества собственников и, как ни странно, везения.

На данный момент существуют два схожих алгоритма продажи недвижимости:

  1. Привлечение риелтора, который вместо вас будет решать все возникающие проблемы и улаживать вопросы любой сложности. Хотя здесь есть одно «но»: за эти услуги придется доплатить (2-6% от суммы сделки) покупателю, и есть риск попасть на аферистов.
  2. Вы самостоятельно готовите пакет документов и проводите все организационные мероприятия (поиск нотариуса, оплата денег, кредит в банке и прочее). Этот вариант обойдется, конечно же, дешевле, но отберет много времени и сил.

Все же условно можно определить некоторые обязательные шаги, которые придется предпринять при решении продать квартиру самостоятельно или с помощью риелтора.

Шаг №1. Cобрать все документы по объекту и внимательно прочитать

Обычно для продажи квартиры необходимы следующие документы:

  • документы, подтверждающие право собственности на продаваемую квартиру (свидетельство о приватизации, договор купли-продажи квартиры, договор мены, дарения, наследство);
  • техпаспорт на квартиру;
  • паспорта и идентификационный код лиц, указанных в праве собственности;
  • выписка из реестра недвижимого имущества из БТИ;
  • справка (форма №3) из ЖЭКа или бухгалтерии ТСЖ (Товарищество собственников жилья), в которой указаны сведения об отсутствии задолженности по квартплате и о прописанных в квартире.

Если хотя бы один из документов, необходимых для совершения сделки, отсутствует или в нем находят ошибку, сделка не состоится. Конечно, всё зависит от компетентности нотариуса и крайне редко появляются проблемы, когда никто не сможет вам помочь.

Необходимо предельно внимательно проверить все документы лично или же обратиться к юристу, чтобы удостовериться, что в праве собственности и других документах нет ошибок в датах, словах, ФИО, а также стоят ли все необходимые печати, иначе такие документы не будут приняты в работу.

Далее нотариус также сам проверит каждую страницу ваших документов, поскольку он отвечает за правильное оформление сделки и будет лучше, если ничего не придется переделывать.

Шаг №2. Подготовка к сделке

Продажа возможна напрямую с владельцем или по доверенности. Если ваша ситуация не критичная и продажи по доверенности можно избежать – лучше не рисковать и не усложнять свою жизнь и жизнь следующих владельцев. Дело в том, что продажа по доверенности – это риски мошеннических операций со стороны продавца, поэтому немногие покупатели соглашаются на такое сотрудничество.

По договоренности стороны решают, осуществляется ли сделка купли-продажи с долгами по коммунальным платежам, или они должны быть погашены заранее.

В идеале, продавец обязан выписать всех прописанных лиц из квартиры, выставленной на продажу. Если прописанные лица не обладают правом собственности, то новый собственник может их выписать из новокупленной квартиры без их согласия в судебном порядке.

Исключением являются дети от 0 до 14 лет, подростки от 14 до 18 лет, лица с ограниченной дееспособностью и нерезиденты Украины. В таких случаях перед покупкой квартиры крайне необходима консультация юриста, потому что в каждой отдельной ситуации нужен разный пакет документов (особенно, если прописаны усыновленные дети, дети под опекой, дети с родителями-одиночками и др.). Вы не сможете выписать малолетнего ребенка даже в судебном порядке без предоставления равноценной жилплощади и условий проживания, так как эти действия будут нарушать его права.

Шаг №3. Оформление сделки у нотариуса

Принимать лекарства, алкоголь и проявлять бурные эмоции продавцу лучше уже после сделки. В день подписания договора купли-продажи нотариус лично осматривает участников и проверяет их на дееспособность. Т.е. если Вы находитесь в состоянии аффекта, и нотариус усомнится в адекватности стороны продавца, сделку перенесут на другой день.

Шаг №4. Взаиморасчеты

Расчет может производиться наличными средствами следующим образом:

  1. До подписания договора, его нотариального заверения и без присутствия нотариуса.
  2. После подписания договора купли-продажи, и денежные средства передаются покупателем продавцу в присутствии нотариуса в нотариальной конторе или вне нотариальной конторы.
  3. После подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи денежных средств в присутствии нотариуса. Такая практика работает в случае продажи недвижимости наличными средствами через банковский кредит. В этом случае сделка регистрируется только после подписания договоров и по факту взаиморасчетов в отделении банка, после этого продавец обязан передать подписанный акт приема-передачи покупателю, а покупатель возвращает его нотариусу.
  4. После подписания договора купли-продажи оплата сделки производится по безналичному расчету и только в национальной валюте через банковский кредит. При этом не обязательно, чтобы счета продавца и покупателя были открыты в одном банке и даже в одном городе. Хотя, если расчет будет производиться в рамках одного банка, можно существенно сэкономить на банковских операциях (как правило, перечисление денег со счета на счет внутри одного банка производится бесплатно), а сам процесс передачи денег будет в разы быстрее. Таким образом, между банком, продавцом и покупателем заключается трехсторонний договор, по которому деньги перечисляются со счета покупателя на счет продавца при выполнении определенных условий и при предъявлении определенных документов (например, нотариально заверенная копия договора купли-продажи, которую получает продавец в момент заключения сделки, или справка о выписке из квартиры). Этот способ расчета достаточно удобен еще и тем, что процесс передачи денег происходит под контролем банка, исключая возможность мошенничества. Примечательно, что в договоре может быть указана только реальная рыночная стоимость квартиры.

Шаг 5. Оплата налогов

Налоги в госбюджет Украины оплачивают обе стороны.

Для продавца:

  • 1% госпошлины от цены недвижимости, если продавец владеет недвижимостью более 3-х лет для резидентов Украины;
  • 1% госпошлины от цены недвижимости + 5% налог на доход и 1,5% военный сбор, если продавец владеет недвижимостью менее 3-х лет для резидентов Украины;
  • 1% госпошлины от цены недвижимости + 15% налог на доходы физ. лиц и 1,5% военный сбор, если продавец не является резидентом Украины.

Для покупателя:

  • 1% от цены недвижимости в Пенсионный фонд Украины для резидентов и нерезидентов Украины.

Стоит также отметить, что по договоренности сторон совместная сумма налогов может делиться в равных долях между продавцом и покупателем.

Категории людей, которые имеют льготы при уплате налогов, т.е. не оплачивать госпошлину:

  • семьи военных, которые пропали без вести;
  • инвалиды ВОВ;
  • инвалиды I-II группы;
  • ликвидаторы аварии на ЧАЭС.

Шаг 6. Возможна ли отмена сделки и возврат денег?

Покупка квартиры – очень серьезное решение, поэтому, когда все документы правильно оформлены и подписаны, а деньги переданы второй стороне и выполнены все условия договора купли-продажи, сделка не может быть отменена. Она может быть аннулирована только в том случае, если ее неправильно оформили и тогда покупатель вправе решать вопросы путем переговоров или в судебном порядке.

В индивидуальных ситуациях, когда документы подписаны, деньги переданы и сделка по техническим причинам не зарегистрирована во всех реестрах, с согласия нотариуса и по договоренности сторон договора уничтожаются, бланки списываются, но это не является обычной практикой.

Хотите знать больше о новостройках? Подписывайтесь на наш телеграм канал https://t.me/novostroyki1