Темная сторона инвестиций в недвижимость. Изучаем подводные камни и риски

By

Вы полагаете, что вкладывать деньги в недвижимость в Украине нельзя. Застройщик обязательно обманет, квартира подешевеет со временем, стоимость аренды будет падать и т.д. Как доказательство вы приводите прогнозы агентства Fitch и слова вашей мамы, которой точно видней.

Ну что же, можете продолжать сидеть на своем матрасе с деньгами, наша статья больше подойдет тем, кто открыт к новым идеям, но при этом хочет видеть реальные минусы вложения денег в недвижимость и понять как минимизировать риски.  

Как купить квартиру и зарабатывать на этом, мы уже писали ранее, сегодня поговорим о том, какие риски могут подстерегать тех, кто решился инвестировать в жилье. Вкладывать деньги нужно с умом, поэтому, рассмотрим основные риски:

 

  1. Законность стройки. Каждый девелопер должен получить лицензию на проведение строительных работ, право собственности на участок застройки, разрешительные документы на строительство самого объекта, учитывая градостроительные условия и ограничения. Если в отделе продаж того или иного застройщика вам не могут предоставить как минимум эти документы, лучше не вкладывать в такой объект деньги.
  2. Недобросовестный девелопер. Необходимо ознакомиться с репутацией застройщика, которая должна быть практически безукоризненной на протяжение как минимум 5, а то и 10 лет. Более того, нужно учитывать, сколько объектов было построено, долго ли они вводились в эксплуатацию, возникали ли конфликты с инвесторами, а также удостовериться в том, что девелопер не нарушает никаких общественных законов и порядков.
  3. Низкая покупательная способность жилья. Здесь имеется в виду, что если вы покупаете квартиру с целью перепродажи, вы наверняка инвестируете в жилье на этапе котлована, так как застройщик даст вам лучшую цену. Но при этом, когда дом сдается в эксплуатацию, девелоперу тоже нужно продать полностью все квартиры, поэтому он предлагает всевозможные акции, рассрочку, а также выгодные условия ипотечного кредитования. Таким образом, чтобы приобретенная на начальном этапе строительства квартира повысилась в цене как минимум процентов на 30-40, вам нужно будет подождать, во-первых, пока сдастся весь дом в эксплуатацию, а во-вторых, когда застройщик закроет продажи. Только тогда такое жилье может возрасти в цене, и вы получите желаемый результат.

Так что же выгоднее: купить готовую квартиру на вторичке или инвестировать в жилье на этапе котлована?

Пример

Рассмотрим на примере ЖК «Академ Парк», который находится на бульваре Академика Вернадского, 24 в Святошинском районе. Жилой комплекс состоит из двух домов. Первое жилое здание и его секции сданы в эксплуатацию еще в 2017 году, поэтому там проживают люди и, естественно, все квартиры распроданы. Пятая секция второго дома заявлена на введение в эксплуатацию в первом квартале 2020 года, т.е. здесь вы вкладывает деньги в жилье на начальном этапе строительства. Таким образом, однокомнатную квартиру площадью 46 м2 на вторичном рынке можно купить по цене приблизительно 22 174 грн. за м2, при том, что если сейчас инвестировать в строящееся жилье вышеупомянутого дома, то стоимость квадратного метра здесь составит 20 000 грн. за однокомнатную квартиру немного большей площади 51,16 м2. Т.е. в конечно итоге, вы получите жилье побольше за ту же цену – около 39 000 долларов.

Минимизируем риски

Вы взвесили все «за» и «против» и решили приобрести квартиру, неважно, на вторичном или первичном рынке. В любом случае есть риски, так или иначе возникающие при покупке недвижимости. Именно поэтому нужно четко понимать, как себя обезопасить. На данный момент не так много людей отдают предпочтение страхованию жилья, жизни, здоровья или машины. Хотя из года в год всё больше и больше украинцев стараются все-таки присмотреться к разным страховым полисам и следовать мировым тенденциям в этой сфере. К примеру, сейчас при покупке автомобиля в кредит или в рассрочку существует обязательное условие, предусмотренное законодательством Украины, — оформление КАСКО, что обезопасит вас на протяжении всего периода пользования авто от несчастных случаев, повреждения машины, и другое.

В сфере недвижимости тоже есть ряд страховок, которые не лишним было бы иметь каждому. Например:

  • страхование утраты имущества – чаще всего используется при оформлении ипотечного кредита. Эта страховка, наверное, самая популярная среди жителей Украины.
  • титульное страхование обезопасит от рисков утраты имущества. Эта страховка достаточно актуальна особенно на вторичном рынке, так как у одной квартиры может быть множество собственников или она может передаваться по наследству, что возможно оспорить в суде.
  • страхование гражданской ответственности, т. е. возмещение ущерба, который может быть причинен третьими лицами. К примеру, у соседей сверху прорвало трубу, и ваш дорогой ремонт пострадал. Как показывает практика, не каждый владелец квартиры пойдёт и выплатит стоимость ремонта, но ущерб можно возместить за счет страховой компании.
  • отдельная страховка ремонта – особенно актуально для квартир, которые часто находятся в аренде, или же которые располагаются в старом жилом фонде. Например, протекание стен, изнашивание труб, протечка крыши и тому подобное.

Очень часто страховщики, чтобы упростить жизнь и себе, и вам, предлагают пакетные программы, куда входят стандартные наборы рисков, и в этом случае не обязательно делать подробный фотоотчёт или обзоры имущества. Просто заключается типовой договор, где четко определено, какой набор рисков вам нужен. Такой тип годового полиса на страхование квартиры может составлять всего 150-500 грн.

Кроме этого, чтобы обезопасить свои инвестиции, можно купить две небольшие квартиры у разных застройщиков, а не одну, но большую. Так вы предупредите риски, связанные с недобросовестными девелоперами.  Или же приобрести одну квартиру с целью сдачи в аренду, а затем купить другую, таким образом, первые апартаменты помогут вам полностью оплатить вторую квартиру в течение 3-5 лет, при этом ваш бюджет не пострадает.