Продать квартиру в режиме “турбо” или обманы застройщиков

By

Как часто мы обращаем внимание на яркие билборды или рекламу в соцсетях? Особенно если ее сопровождает одно заветное слово “SALE”? Конечно, опытные компании в курсе всех рычагов воздействия на потребителей. И застройщики — не исключение. К каким хитростям они прибегают ради продажи квадратных метров и даже к обману, рассмотрим вместе.

Очень низкая цена в рекламе, которая не соответствует реальности. Либо баннеры устарели, их вовремя не сменили, ибо цена “на котловане” отличается от той, которая стоит после возведения 5 этажей дома. Либо цена за м2 указана за трехкомнатную квартиру. А стоимость однушки, как правило, гораздо дороже. Как говорится, оптом дешевле — правило, которое действует и на рынке недвижимости. Казалось бы, зачем указывать заниженную стоимость (если все равно правду узнают), но, с другой стороны, она — лишь “замануха”, а далее опытные менеджеры по продажам расскажут потенциальным инвесторам, почему то, что они предлагают, лучшее в мире жилье.

Плата за комфорт. Практически все компании во время формирования ценовой политики учитывают этажность и комфорт: вид из окон, в первую очередь. Например, если окна выходят на шумную улицу или на завод напротив ЖК, цена может быть ниже на 0, 5 — 1, 5 %. И, конечно, если квартира в том же доме, но с видом на Днепр, стоимость будет выше. Таким принципом, например, руководствуются при продаже жилья в ЖК “Respublika” (“KAN”).

Акции и скидки. Нужно внимательно читать условия предоставленных скидок. Иногда их делают на проекты, которые пользуются наименьшей популярностью среди инвесторов. Либо с подводными камнями (ЖК на месте бывшего кладбища или завода). Например, за ЖК “Лего хаус” (от  «Укргруп”), который строится  близко к железнодорожному транспортному узлу, вам придется отдать всего лишь 10 500 грн. за кв. м.

Но иногда никаких неприятных нюансов нет, просто акция предоставляется только на квартиры с большим метражом. Нужно обращать внимание на все, особенно на предложения, написанные мелким шрифтом, полупрозрачными буковками где-то в самом низу акционного объявления.

До 7 лет рассрочки. «Вау, купить однушку в новострое за 600 тыс. грн. в беспроцентную рассрочку на 7 лет!», — подумаете вы. Но не тут-то было. Застройщики указывают на сайтах и в рекламных объявлениях цифру, которая была на старте работ, или время, за которое построят целый микрорайон. А может оказаться, что до ввода ЖК в эксплуатацию остался всего год. С этим можно столкнуться на сайте ЖК “Svitlo Park” (от “Киевгорстрой”), 1-3 дома которого обещают ввести в эксплуатацию уже в 4 кв. 2019. Но этой уловкой пользуется и корпорация “КАН” со своим проектом “Respublika”, где тоже указана рассрочка на 7 лет, но вводятся дома в эксплуатацию уже во 2 и 4 кв. 2019-го.

А значит, либо поторопитесь выплатить всю сумму без процентов за год, либо после она будет кредитоваться. И ладно, если это 8-9 % годовых, но часто предлагают не менее 20 % годовых по кредиту. Но, согласитесь, уловка хорошая. Увидел 7 лет рассрочки, позвонил сразу узнать подробности и попал в хитрые омуты менеджеров по продажам.

Обещали детский садик и не построили. Сегодня много людей жалуются на отсутствие внешней инфраструктуры ЖК. Компании строят где-то между заводом и телевышкой, и еще и не предлагают ни магазина на территории, ни, тем более, детского сада. А к государственному — ехать минут 20 на общественном транспорте. Более того, случается, что садик обещают, но не строят. Или обещают построить после ввода первой секции дома в эксплуатацию, но это не проблема, лишь бы застройщик сдержал своё слово. Например, “GEOS” со своим ЖК “Orange City”. И “надейся и жди”, а еще – ищи-таки детский сад ребенку на первое время.

Но вопрос с учебными заведениями в ЖК куда сложнее, чем может показаться на первый взгляд. Застройщику не выгодны такие проекты, и вообще, он черствый сухарь, который равнодушен к молодым семьям, которые как раз в 70 % случаев и покупают жилье в новостройках. Но это только на первый взгляд. Да, власти города обычно приветствуют строительство детских садиков, но в большинстве случаев не обладают достаточным запасом бюджетных средств и ресурсов (в частности, кадровых) для запуска новых проектов. Поэтому наибольшей сложностью в реализации инфраструктуры для детей является передача таких объектов, как детский сад, на баланс города. Городские власти не берут на себя часть оплаты за аренду и другие расходы. Поэтому возвести детский сад — большая задача для застройщика: найти инвестора, который будет поддерживать и в дальнейшем учебное заведение. В итоге, оно, конечно же, будет частным, и в среднем ежемесячная плата за обучение обойдется в 9-10 тыс. грн., а если в семье детей несколько, то для жителей новостройки комфорт-класса такое удовольствие получается дорогим. Мы, конечно, никого не оправдываем, но застройщики на самом деле учитывают всевозможные риски и далеко не всегда открывают детские центры, сады, школы на территории ЖК по уважительным причинам.

Ожидания/реальность или обещанная архитектура ЖК. Частенько застройщики грешат с архитектурными решениями. В проект ЖК закладывают одни идеи и даже этажность. А пока построят один дом, уже второй решают сделать выше. Или вовсе меняют общий вид комплекса. Так случилось с ЖК “Енисейская усадьба”. Изначально проект предусматривал строительство уютных малоэтажек комфорт-класса.

Ожидание

Реальность

Этажи растут, как грибы: с 6 до 8, а потом даже до 20 и 25 этажей. Такой себе пример ненасытности застройщика. Частично дом уже построили. Архитектура типичная, но вот невыполненные обещания смущают куда больше. О застройщике ЖСК «Енисейская усадьба» информации фактически нигде нет. А это первое, что нужно проверять потенциальным инвесторам.

Итак, если вы хотите обойти всякие хитрости застройщиков, очень внимательно ознакомьтесь с предложениями, которые существуют на рынке, а также информацией о девелоперах. Вы имеете полное право запрашивать в отделе продаж компании все разрешительные документы на строительство. Также в Интернете с легкостью можно найти списки реализованных проектов застройщика. И, главное, помните: без тщательного изучения вопроса тут не обойтись.

 

Хотите знать больше о новостройках? Подписывайтесь на наш телеграм канал https://t.me/novostroyki1