ОСББ VS ЖЭК. Детальный разбор

Битва титанов. ОСББ VS ЖЭК. Детальный разбор

By

«Этот ЖЭК так уже надоел, ничего не хочет делать, а деньги получают…» — сколько раз вы слышали такие фразы, или у вас возникли в голове мысли на этот счет? Репутация ЖЭКа уже давно испортилась в Украине, и даже если где-то начальник этой структуры был ответственным человеком, то всё равно она воспринималась очень негативно, ведь за коммунальные услуги люди платят довольно большие суммы, а куда они идут, и что именно делается за эти деньги – всегда оставалось тайной.

ОСББ VS ЖЭК. Детальный разбор - новостройки

В противовес ЖЭКу существует такое понимание как ОСМД (объединение совладельцев многоквартирного дома), более известное у нас как ОСББ (на укр. Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку).

Жилищно-эксплуатационная контора (ЖЭК) — это управляющая государственная компания, помогающая поддерживать порядок на придомовой территории, а также во всем доме. Прежде всего, её деятельность направлена на удовлетворение хозяйственно-бытовых нужд жилого дома. В свою очередь, ОСМД — объединение собственников квартир, проживающих на территории данного многоквартирного дома, которое оформляется как юридическое лицо. Его основным направлением является защита прав и реализация обязанностей жильцов, а также представление их интересов перед государством.

К слову, с 01.05.2019 года вступил в силу закон «О жилищно-коммунальных услугах», который предусматривает изменения в отношениях между собственниками жилья, коммунальными службами и поставщиками услуг. Таким образом, теперь жителям того или иного многоквартирного дома нужно будет самим выбрать поставщика коммунальных услуг, в противном случае, каждой квартире придётся заключать отдельный договор с каждой службой персонально. Т.е. жильцы могут сами выбирать, к кому обращаться – ЖЭК или ОСМД.

Несомненно, и ЖЭК, и ОСМД имеют как преимущества, так и недостатки. Давайте рассмотрим их подробнее:

Тип управляющей организации Плюсы Минусы
ОСМД
  • жители дома самостоятельно выбирают представителей, которые войдут в ОСМД, и которые будут представлять их интересы перед государством в будущем;
  • есть возможность устанавливать более низкие тарифы за счёт того, ОСМД не является прибыльной организацией и, соответственно, не должна платить налоги на прибыль и подоходный налог;
  • жители дома совместно с ОСМД сами решают насущные проблемы, а также ищут наиболее выгодные решения, чтобы решить ту или иную проблему;
  • возможность получения дохода от рекламы или установки интернет-антенны на дом, а деньги с этой прибыли будут идти на обслуживание дома. Также возможны варианты сдачи в аренду любых нежилых помещений, которые находятся в доме или на его территории.

 

  • люди, которые будут членами ОСМД, могут не полностью осознавать всю ответственность должности, а также могут не иметь каких-либо навыков в финансовых сферах и управленческого опыта (чаще их выбирают по принципу «доверяю по-соседски»);
  •  в связи с недостатком финансирования нет круглосуточной диспетчерской службы;
  • для принятия решения по законодательству нужно набрать 2/3 голосов, поэтому если вы с чем-то не согласны, а большинство —  наоборот, то вы можете остаться недовольным;
  • на практике до 20% жильцов, проживающих в доме, где функционирует ОСМД, зачастую не платят за услуги организации, что приводит к долгам и задержкам по выплатам зарплаты за обслуживание дома, поэтому может наблюдаться текучка кадров.
ЖЭК
  • обслуживание дома и придомовой территории обеспечивается без непосредственного участия жильцов дома, что свидетельствует об экономии времени последних;
  • все услуги и стоимость прописаны в договоре на обслуживание, поэтому каждый четко понимает, за что он платит;
  • ЖЭК обслуживает, как правило, несколько домов, что позволяет оперативнее реагировать на какие-то ситуации, когда нужно незамедлительно действовать (поломка на линиях электропередач, прорыв трубы и т.п.), ведь у них в распоряжении достаточно большой штат сотрудников.
  • не всегда адекватно выявляются проблемы в доме и на его территории, так как сотрудники организации не проживают на территории дома и не видят «всей картины»;
  • не всегда понятно, куда именно идет финансирование, и в каких суммах;
  • работники ЖЭКа не отвечают за результат.

Чтобы создать ОСМД, нужно пройти процедуру из 6 шагов:

  1. Создается инициативная группа (минимум три владельца недвижимости из того же дома) и проводится опрос среди жильцов.
  2. Инициативной группой выясняется техническое состояние дома, просчитываются его экономические показатели и, соответственно, обсуждаются с жильцами дальнейшие действия ОСМД в будущем.
  3. Разрабатывается устав ОСМД, составляется список владельцев недвижимости, который сверяется с правоустанавливающими документами;
  4. Определяется дата, время и место проведения учредительного собрания, и уведомляются о нем владельцы квартир не менее, чем за 2 недели.
  5. Проводится учредительное собрание, на котором утверждается устав, название организации и определяется кандидатура того, кто будет ответственным за подачу учредительных документов при государственной регистрации.
  6. Регистрируется ОСМД в государственных структурах.

По закону Украины №869 от 01.06.2011 года определялся перечень услуг, которые должен выполнять ЖЭК:

  • техобслуживание внутридомовых систем: канализации, отопления, водостоков, горячего и холодного водоснабжения;
  • техобслуживание лифтов;
  • дератизация;
  • вывоз бытовых отходов;
  • дезинфекция;
  • уборка подвалов, технических этажей и крыши;
  • уборка и вывоз снега, посыпка проездов и двора противоскользящими смесями;
  • полив дворов, газонов и клумб;
  • уборка лестничных клеток;
  • обеспечение диспетчерской службой;
  • обслуживание дымовых и вентиляционных каналов;
  • ремонт канализации, а также систем водоснабжения и отопления;
  • техобслуживание и ремонт электроснабжения, проверка противопожарной безопасности;
  • освещение в подъездах и на придомовой территории;
  • эксплуатация номерных знаков на домах;
  •  уборка придомовой территории.

То есть, если этот список был понятен и отличался конкретикой для всех людей, которые были «под крылом» ЖЭКа, ОСМД совместно с жильцами самостоятельно решает, на что первостепенно будут потрачены собранные средства.

Кстати, не нужно думать, что если вы уже выбрали ЖЭК, то не сможете перейти на ОСМД, и наоборот. В законодательстве прописано, что владельцы квартир могут менять управляющую организацию, если их что-то не устраивает, но уведомить старую нужно как минимум за два месяца, потому что если новая компания по каким-либо причинам не сможет принять обязательства по обслуживанию дома, то обслуживание будет производиться старой. Это сделано для того, чтобы избежать ситуаций, когда дом вообще останется без обслуживания.

Стоит также отметить, что тарифы для государственной управляющей компании формируют местные органы власти. Они очень часто завышают тарифы для того, чтобы обезопасить себя в ситуации, когда некоторые владельцы квартиры не платят за коммунальные услуги в полной степени. В тоже время, ОСМД также может самостоятельно устанавливает свои тарифы за обслуживание, но зачастую они ниже, ведь ОСМД может четко подсчитать, что именно нужно делать для конкретного дома. Плюс можно установить дополнительно счетчики на электроэнергию и водоснабжение на целый дом, что поможет в будущем сэкономить значительные суммы.

В целом, если взвесить все «за» и «против», можно сделать вывод, что в больших многоэтажках проживает много платежеспособных людей, поэтому здесь намного выгоднее создавать ОСМД и решать вопросы самостоятельно. А вот в малоэтажных домах старой постройки зачастую проживает очень много пенсионеров, которым будет сложно вникнуть во все эти особенности и намного проще остаться с таким ненавистным, но родным ЖЭКом. 

Еще не с нами в Telegram? Подписывайтесь прямо сейчас https://t.me/novostroyki1

Summary
Битва титанов. ОСББ VS ЖЭК. Детальный разбор
Article Name
Битва титанов. ОСББ VS ЖЭК. Детальный разбор
Author
Publisher Name
Новостройки
Publisher Logo

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован

Вам также может понравиться