Что делать если вложились в незаконную стройку. Мнение юриста

Что делать если вложились в незаконную стройку. Мнение юриста

By

Адвокат Дарина Седун продолжает отвечать на актуальные вопросы о недвижимости. Сегодня очень болезненная для многих тема — незаконное строительство. Как действовать, если вы уже инвестировали в такое строительство, и можно ли вернуть потраченные деньги. 

Дарина Седун юрист

Адвокат Седун Дарина Владимировна https://www.facebook.com/modavo 

Адвокатское бюро “Яремчук и партнеры” https://www.facebook.com/yaremchukandpartners/ 

Что делать если стройка не может быть завершена, а вы уже вложили деньги в квартиру в этом ЖК?

 Первоначально необходимо рассмотреть исходные точки ситуации: ведь вектор действий инвестора зависит от многих факторов: степени недостроенности объекта, пропорционального количества вложенных денег, наличия и качества разрешительной документации застройщика, конкретных договоров между инвестором и застройщиком и их нюансов по регулированию вопросов компенсации в случае невозможности выполнить условия договора в срок, условий расторжения договора. Таких нюансов еще десятки, и накопились они, к сожалению, от изобилия обманутых покупателей и инвесторов.

Если дом почти достроен и брошен застройщиком, то есть смысл объединяться с соседями, «перенимать» ход строительства, вводить дом в эксплуатацию, в судебном порядке признавать имущественные права на квартиру. Об этом легко только говорить, а реализовывать очень сложно и долго: официально оформить объединение инвесторов (на многоэтажный дом их сотни), выбрать, назначить руководителей такого объединения, вести бухгалтерию, собирать деньги с инвесторов, заключать договоры с подрядчиками и другие действия, чтобы довести все до ума. Такие случаи пока уникальны: большинство недостроев, особенно брошенных на ранних стадиях, так и остаются «скелетами», ведь это всегда колоссальная работа.

И в судебном плане свои нюансы: за последние 5 лет судебная практика в делах о признании прав собственности на объекты недвижимости претерпевала полюсных изменений: до 2018 года можно было признать имущественные права на объект и до ввода здания в эксплуатацию быть инвестором. А потом судебная практика пошла путем отказа в удовлетворении таких исков, заставляя инвесторов использовать другие способы защиты. На сегодняшний день счет в пользу инвесторов: в соответствии с правовой позицией Верховного Суда, изложенной в постановлениях от 20 марта 2019 по делу № 6-14-39цс19 и от 27 февраля 2019 по делу № 6-14-606цс18 в случае невыполнения надлежащим образом взятых на себя обязательств, а также отсутствия факта ввода дома в эксплуатацию, с учетом полной и своевременной уплаты взносов, эффективным способом защиты нарушенных прав является признание имущественных прав на объект инвестирования.

Прежде чем принимать решение идти в суд, нужно решить вопрос целесообразности признания собственности на имущественные права или право собственности на квартиру.

Первый случай опасен остаться навсегда правом собственности «на воздух». Здесь можно попробовать через суд истребовать вложенные деньги в инвестирование, обязательно обеспечив иск. Даже выиграв суд, гарантий получить обратно деньги нет, ведь, как правило, до начала статуса «проблемной» стройки у застройщика денег нет. Если инвестор вложил много денег, готов бороться, то надо применять все незапрещенные меры: объединяться с соседями, нанимать адвокатов, обращаться к власти, в том числе и местной, правоохранительные органы, прокуратуру, привлекать СМИ.

Второй случай признания права собственности на квартиру лучше, но возможен после введения недвижимости в эксплуатацию.

Должен ли человек платить кредит/рассрочку, если стройка незаконная, сроки введения в эксплуатацию начали затягиваться?

Изначально связываться с незаконной стройкой не рекомендуем никому. Это как прыгать в корабль, который уже тонет, с надеждой, что этого не случится. С незаконной стройкой часто случаются три варианта:

— разрешительной документации нет (или она неполная) и в процессе стройки застройщик ее так и не дооформил, но недвижимость выстроил, вроде вводит даже в эксплуатацию, а оформить права собственности не может;

— к первому варианту добавляется еще и то, что такую стройку на любом этапе застройщик бросает;

— разрешительная документация не в порядке, а в процессе стройки ее все-таки застройщик дооформляет, но это затягивает сроки на годы.

Платить есть смысл только в том случае, если инвестор собирается в дальнейшем таки приобрести хоть какие-то права на этот проблемный объект. В современных решениях суды ссылаются на правовую позицию Верховного Суда Украины, изложенную в постановлениях от 2 октября 2013 № 6-98цс13 и от 25 сентября 2013 № 6-85цс13:  исполнения денежных обязательств по инвестиционному соглашению, а именно полная оплата стоимости объекта инвестирования (стопроцентная предоплата), свидетельствует о совершении действий, направленных на возникновение юридических фактов, необходимых и достаточных для получения права требования перехода права собственности на объект строительства или приобретение имущественных прав на этот объект. То есть факт оплаты инвестором стоимости объекта недвижимости есть ключевым.

Есть ли шансы вернуть деньги? Были ли такие прецеденты?

Правовая возможность есть всегда, если не стать владельцем, то вернуть деньги, — но это в идеале и в теории. Будут ли фактически средства/имущество у застройщика — это уже вопрос выполнения, реальность которого не всегда защищает инвестора. Есть тысячи выигранных дел о расторжении инвестиционных договоров и взыскании вложенных денег, но только десятки реально возвращенных денег (или части) инвесторам.

К сожалению, даже механизм обеспечения иска (наложения ареста на счета, активы, запрет осуществлять застройщику какие-то действия и т.д.) бессильны, если у застройщика ничего нет, активы выведены. Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» был призван упорядочить все эти вопросы между застройщиками и инвесторами, но пока это ощутимо не случилось.

Поэтому лучшим способом борьбы с этими проблемами все-таки является предварительная проверка застройщика, его репутации, судебных споров с ним, юридический аудит договоров с ним, наличие и комплектность разрешительной документации и прочих нюансов.

Еще не с нами в Telegram? Подписывайтесь прямо сейчас https://t.me/novostroyki1

Summary
Что делать если вложились в незаконную стройку. Мнение юриста
Article Name
Что делать если вложились в незаконную стройку. Мнение юриста
Author
Publisher Name
Новостройки
Publisher Logo

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован

Вам также может понравиться