Можно ли покупать квартиру во время карантина? Мнение юриста

Безопасно ли покупать квартиру во время карантина? И мы сейчас не о том, что ездить в отделы продаж опасно (многие проводят консультации онлайн и по телефону), а о юридических моментах. 

Как будут проводить сделки и какие есть ограничения, мы задали эти и другие вопросы юристу.

Адвокат Седун Дарина Владимировна https://www.facebook.com/modavo 

Адвокатское бюро “Яремчук и партнеры” https://www.facebook.com/yaremchukandpartners/

Как введение карантина повлияло на строительную отрасль?  Накладывает ли ситуация какие-то обязательства на застройщиков? Должны ли они приостановить работу на стройках в отделах продаж и т.д.?

Строительную отрасль, как и всех людей и бизнес в Украине и мире, коснулся вопрос коронавируса и карантина. Но прямого запрета осуществлять строительство, как для развлекательных центров, фитнес-центров, учреждений культуры, торгового и бытового обслуживания населения, нет. Очевидно еще, что строительство невозможно осуществлять дистанционно, работы проводятся на свежем воздухе, небольшими бригадами.

Многие застройщики (мы проверили таких как Киевгорстрой, КАН Девелоплмент, Интергалбуд, Столицагруп) оперативно объявили на своих сайтах и в соцсетях, что строительство продолжают в штатном режиме, работы ведутся по графику, карантин не помешает сдать вовремя объекты строительства. В большей степени ограничения работы с учетом профилактических мер (сокращенный режим, дистанционное консультирование, видео экскурсии и презентации 3Д-моделей объектов) пришлись на отделы продаж и обслуживания клиентов, то есть в точках массового и регулярного посещения людей.

Да, есть застройщики, которые объявили о прекращении подписания договоров по переуступкам квартир, оформлению прав собственности на объекты недвижимости на какие-то периоды карантина или до 3 апреля включительно. На это логично повлияли объективные факты: многие сотрудники офисов ушли в необходимые и законные неоплачиваемые отпуска из-за того, к примеру, что некому быть дома с детьми, которые на карантине, или работу из дома хотя бы приблизительно к полноценной реализовать невозможно. Нельзя отбросить историю с, мягко говоря, утрудненным добиранием на работу в столице – многие сотрудники и без детей ушли в неоплачиваемые отпуска, ценя свое здоровье, время и деньги. Особенно хаос чувствовался в первые дни государственного карантина.

Дополнительных обязанностей для застройщиков на период карантина, как таковых, нет. Изначально согласно ст. 163 КЗоТ Украины для обеспечения охраны труда на работах с вредными и опасными условиями труда, а также работах, связанных с загрязнением или осуществляемых в неблагоприятных температурных условиях, работодатель обязан выдать бесплатно по установленным нормам специальную одежду, специальную обувь и другие средства индивидуальной защиты. Поэтому для сотрудника важно быть оформленным официально и с этой точки зрения, ведь без официальных отношений предприятие не обязано обеспечить средствами индивидуальной защиты такого сотрудника (потому что это не сотрудник) вообще, а на период карантина в том числе.

Застройщики объявляют о гарантировании сроков сдачи объектов недвижимости и продолжении хода строительства даже при карантине. Что будет, если они нарушат свои обязанности, и как они смогут использовать отнесение карантина к форс-мажорным обстоятельствам? Важные нюансы: во-первых, форс-мажор освобождает от ответственности за невыполнение обязательств, но не освобождает от их выполнения вообще, во-вторых, в договорах разных застройщиков по-разному могут устанавливаться также и обстоятельства полного или частичного освобождения от собственно исполнения обязательств сторон при возникновении форс-мажорных обстоятельств, в третьих, сертификат о форс-мажорных обстоятельствах от Торгово-промышленной палаты Украины нужно получать на каждый договор (если застройщику это понадобится). Недобросовестные застройщики еще несколько лет смогут, ссылаясь на этот карантин, оттягивать сроки сдачи объектов.

 Что с проведением сделок? Можно ли оформить сделку во время карантина (например, обязаны ли уйти нотариусы на карантин, и законно ли проводить сделку в этот период)?

Общегосударственного запрета на осуществление нотариальных действий на время карантина пока нет. Как сообщает Минюст Украины, государственные нотариусы работают в дежурном режиме, а частные онлайн дистанционно (консультируют). Но, к примеру, в городе Ирпень Киевской области и близлежащих селениях осуществлять деятельность местным частным нотариусам запрещено на основании решения комиссии по вопросам техногенно-экологичной безопасности чрезвычайных ситуаций.

Сделки с недвижимостью, как правило, осуществляют частные нотариусы. Специфика их заключения в обязательной личной явке сторон (или уполномоченных представителей). Поэтому на период карантина будет меньше сделок: попросту многие перенесутся из-за невозможности или нежелания покупателей явиться на сделку. Но, если предварительно договорившиеся покупатель и продавец явятся к нотариусу (который тоже придет в свой офис), с документами будет все в порядке, а также будет работать реестр, то обстоятельство карантина законной сделке – не помеха.

Но все же в тех местностях, где уполномоченным органом введен прямой запрет осуществления частной нотариальной деятельности, я рекомендую повременить с заключением договора. В дальнейшем этот факт может быть использован для признания сделки недействительной (наряду с другими возможными нарушениями). Купить квартиру – не доверенность нотариально удостоверить, и спешка здесь неуместна.

Нужно ли людям требовать какие-то дополнительные документы в этот период?

Нет.

Можно ли начинать ремонт в период карантина? Законны ли шумные работы?

Нет никакой в этом плане разницы с прежним режимом.

 Стоит ли покупать или инвестировать сейчас в недвижимость?

Никто не берется давать прогнозы в сегодняшней ситуации – пока все в ожидании. Да, курс доллара США вырос, а цены на недвижимость пропорционально к этому не поднялись. Сильно повышать цену смысла пока и нет: как минимум, людям сейчас до покупок квартир и инвестирования. Предварительно выгодной сегодня можно считать покупку, если на накопленные в иностранной валюте деньги купить квартиру. Экономический кризис только начинается, и, может быть, что цены на недвижимость, наоборот, упадут из-за снижения спроса – имеют место быть рекомендации подождать.

На этой волне колебания цен рисковые недострои ненадежные застройщики будут уверенно пытаться продать, что требует особой внимательности. Неустойчивые настрои общества, массовая истерия и паника – помощники сделок, по которым потом приходится годами судиться или десятки лет ждать сдачи в эксплуатацию свою квартиру.

Покупателю, инвестору в рассрочку (даже короткую) надо четко знать, в какой валюте и привязан ли курс доллара США к платежам. К сожалению, это может быть умышленно написано сложно, в сноске и с прочими недобросовестными приемами – лучше, чтобы адвокат по недвижимости вычитал до, а не после заключения сделки.