Квартира по переуступке: как продать свое жилье в еще строящемся доме?

By

В большинстве случаев квартиры в новостройках на этапе котлована покупают для перепродажи как выгодный вариант инвестиционного вложения. Но при смене жизненных обстоятельств может возникнуть необходимость продать квартиру в строящемся доме. И тут возникает много нюансов, с которыми придется столкнуться.

Помните, что:

  • стоимость квартиры в ЖК уже достроенном, но еще не принятом комиссией в эксплуатацию, всегда на 15-30% дешевле аналогичной, но с уже оформленным правом собственности;
  • лучше всего выставить на продажу жилье через полгода-год после сдачи дома, поскольку к тому времени застройщик свои квартиры обычно продаёт. В первую очередь, это касается ликвидных однушек и двушек. Это при условии, что рядом с вашим домом не построили еще одного жилья такого же ценового сегмента, пока ожидается госрегистрация.

Эти факторы всё равно вас не останавливают? Тогда нужно ознакомиться со всеми особенностями украинского законодательства.

Как продать?

Продать квартиру всем знакомым путем по договору купли-продажи невозможно, ибо на нее еще не получено свидетельство о праве собственности. У вас в такой ситуации есть два варианта.

Первый: уступка права требования, при которой право, принадлежащее вам на основании обязательства, передают другому лицу. В результате такой сделки вы выходите из договора с застройщиком, а приобретающий квартиру у вас становится новым кредитором. Уступка имущественного права на квартиру, приобретенную по договору участия в долевом строительстве, возможна с момента государственной регистрации такого договора. И, внимание, договор уступки права также подлежит государственной регистрации.

Второе: продать квартиру путем замены стороны в договоре (уступка участником долевого строительства прав требований по договору) в случае, если вы взяли ее в ипотеку. Но без участия застройщика не обойтись. По закону, переуступка долга требует предварительного согласия застройщика. Но даже при полной оплате квадратных метров продавцу не обойтись без контакта с компанией-застройщиком. В большинстве договоров отмечено, что переуступка прав при продаже квартиры возможна только при наличии согласия в письменном виде застройщика и банка (при приобретении квартиры в ипотеку).

И ещё один момент: плата за переоформление документов при уступке прав, как правило, закладывается застройщиком в договоре. Это может быть определено как фиксированной суммой, так и неким процентом от цены продаваемого жилья. А вы, в таком случае, можете включать эту стоимость в цену за сам объект или же делить дополнительные затраты пополам с покупателем вашей квартиры.

И дополнительные растраты

Мы искали информацию на форумах “Domik.ua” по поводу комиссии от застройщиков. Например, компания “Аркада” закладывает в договор пункт “Смена объекта инвестирования” и это стоит 5 % от суммы квартиры. У корпорации “Укрбуд” это всего 3 %. Все нюансы нужно уточнять у застройщиков, но в целом, вас ждет комиссия 1-5% от первоначального договора + услуги нотариуса.

Процедура много времени не занимает: нужно взять копии документов и задаток у нового инвестора, пойти к застройщику и написать заявление на переуступку, и отдать копии документов нового владельца, через 3-5 дней приехать в компанию с будущим инвестором, дабы ознакомиться с договором переуступки, поставить подписи, получить деньги.

Риски есть?

По окончанию передачи жилья вы в ответе только за недействительность переданного договора перед новым кредитором/инвестором, но не за неисполнение требования застройщиком. То есть любые ошибки застройщика скажутся на новом инвесторе, но не на вас. Но бывают редкие случаи, когда первоначальный кредитор принимает на себя поручительство за должника перед новым дольщиком. В таком случае, конечно, он несет ответственность перед ним.

Если же вы планируете приобрести жилье по переуступке, будьте внимательны — есть мошеннические схемы. Самый популярный вариант — инвестор подписывает договор купли/продажи без госрегистрации и продает недвижимость таким образом несколько раз. После получения оплаты пропадает. Переуступка должна совершаться по договору долевого участия. И есть плюсы: иногда жилье получаешь дешевле, нежели у застройщика. И после сдачи дома в эксплуатацию на нем можно еще и заработать.

Единственное, что остается подчеркнуть: всегда тщательно изучайте все условия договора, который подписываете. И если есть возможность, лучше подождать, пока дом введут в эксплуатацию, и перепродать свою квартиру по более выгодной цене.

 

Хотите знать больше о новостройках? Подписывайтесь на наш телеграм канал https://t.me/novostroyki1