Как купить квартиру в новостройке. Подробная инструкция

By

Покупка квартиры — дело волнительное, щепетильное и приятное одновременно. Особенно, если есть вариант приобретения недвижимости на стадии строительства. Тогда для подавления голоса сомнений и перестраховки понадобится знать все нюансы при покупке квартиры. Только холодный расчет, рациональность и подготовка застрахуют от сомнительных вложений.

Среди разнообразия предложений на столичном рынке недвижимости выбрать что-то одно очень сложно. Диапазон цен, варианты локаций и планировок кружат голову. А тут еще масла в огонь подливают СМИ с сенсационными репортажами о замороженных стройках, финансовых пирамидах и строительных аферах. Можно избежать подводных камней, обратившись к риелтору. Но зачем переплачивать солидную сумму за услуги, когда самому можно стать подкованным в этом вопросе.

В этой статье найдете советы для тех, кто уже определился с застройщиком и локацией или только выбираете квартиру в новостройке. Полезно будет и тем, и другим.

Как правильно покупать квартиру в новостройке?

Главный критерий даже не цена, а район. Транспортная развязка, доступность школ и детских садов, поликлиник и супермаркетов, наличие зеленой зоны — критерии качества жизни.  При покупке квартиры их надо учитывать клиентам с любым бюджетом, возрастом, родом занятий.

Cтоимость квартир в новостройках Киева по районам

В среднем за год цены на км. м новостройки скакнули на 3,3%. Падением расценок порадовали районы: Дарница (4,3%), Оболонь (0,4%), Соломенка (0,4%). Остальные локации только подросли в стоимости 1 кв. м.

Динамика цена за м² в новостройках Киева в 2018

Дальше сравниваем квадратуры, цены в ЖК одного района. Рекордно низкая стоимость — не повод для радости. В таком случае высока вероятность опасности при покупке квартиры. Цена снижена из-за строительного брака, плохой планировки, замороженного строительства.

Идеально, если вариант, который понравился, не существенно отличается ценой от аналогичных предложений рынка.

стоимость квартир в киеве -инфогафика

Как покупать квартиру у застройщика

Не важно: покупаете жилье в ипотеку, рассрочку или 100% оплатой наличными сразу. Всегда существует риск, что строительство не будет завершено, а квартира так и останется на уровне котлована.

Согласно данным в столице всего 63 ЖК считаются проблемными. Значит шансы найти качественного, надежного застройщика с многолетним стажем и чредой завершенных объектов — велик.

Независимо от количества единиц недвижимости, которые собираетесь покупать, доходности будущей инвестиции, определитесь с типом жилых домов. Подкованность поможет понять, где вы реально платите за улучшенную планировку и комфорт жизни, а где просто наценки застройщика.

Виды квартир в новостройках

В зависимости от целей (покупка жилья для себя, вложение капитала или получение прибыли) и бюджета покупатель в ЖК рассматривает от 2 до 20 зданий с разнообразными планировками.

В Украине существует классификация многоквартирных домов:

Эконом

Это самые “бюджетные” квартиры на рынке первичной недвижимости. Главное преимущество — цена за кв. м. Такое жилье:

  • Локация — любой район города. Киевские ЖК эконом-класса есть в центральных районах и на окраинах;
  • Технология строительства — чаще всего монолитно-каркасные, панельные, кирпичные строения;
  • Архитектура — типовые проекты;
  • Количество квартир и этажность — любое;
  • Площадь — согласно нормам от 20 кв. м на 1 человека. Но бывают и смарт-варианты, например 19 кв. м на всю квартиру;
  • Планировка — разнообразная. Могут отсутствовать балконы, быть длинные узкие коридоры, совмещенные маленькие санузлы, отсутствовать кладовые;
  • Паркинг — чаще количество паркомест меньше количества квартир. Редко бывает подземный вариант, чаще придомовые.

Для отделки используются материалы эконом-класса. Может отсутствовать грузовой лифт. Но все эти мелочи никнут перед доступностью цены. Именно поэтому квартирный вопрос молодые семьи со скромным достатком решают покупкой квартир эконом-класса.

Комфорт 

Для них характерны продуманный проект, работающая инфраструктура дома.

Бизнес

Вариант “золотой середины”. На фоне квартир эконом-класса отличается улучшенными условиями проживания и планировки, но более доступны по цене, чем элитное жилье. Характеристики:

  • Локация — районы с отличной транспортной развязкой, парками, благоприятной экологической обстановкой. В столице это Печерск и Шевченковский район;
  • Технология строительства — монолитная из железобетонных конструкций;
  • Архитектура — индивидуальные проекты;
  • Планировки — свободная. В доме есть пентхаусы, двухуровневые квартиры. В апартаментах на 3 и больше комнат есть два санузла;
  • Паркинг — охраняемый закрытый наземный или подземный. Количество паркомест равно количеству квартир или слегка его превышает. Есть места для гостей;
  • Инфраструктура — пожарная сигнализация, охрана и видеонаблюдение, консьерж:
  • Материалы — высокого качества

Элит 

Самый роскошный вариант жилья в новостройках. Характеристики:

  • Локация. Для элитной недвижимости застройщики Киева выбирают Зеленые зоны с транспортной развязкой в центре город — Подольский, Печерский и Шевченковский районы. В исторической части столицы не редкость запрет на строительство новых домов. Если киевские архитекторы и получают разрешение на новый комплекс, то их обяжут придерживаться архитектурных черт старых стилей;
  • Архитектура — индивидуальные проекты и клубные дома (2-6 зданий с многоквартирной планировкой и невысокой этажностью);
  • Технология строительства — кирпично-монолитные или кирпичные строения с высокими потолками, большим количеством комнат и возможностью индивидуальной планировки.
  • Планировка — индивидуальная, использование проектов интерьеров от ведущих дизайнерских компаний.
  • Материалы — кирпич. Его выбирают из-за экологичности, пожарной безопасности, минимальной восприимчивости к поражению грибками;
  • Инфраструктура — собственные инженерные системы, пассажирские и грузовые лифты, наличие собственного обслуживающего персонала (консьерж, швейцар, уборщик, садовник и т.д), пожарная сигнализация, системы видеонаблюдения, охрана территории. Придомовая зона имеет ландшафтный дизайн, наружное парковое освещение. Могут быть зоны отдыха и террасы с озеленением на крышах, доступ к которым имеют только жильцы дома.
Динамика цен в новостройках

Как проверить новостройку

Правила покупки квартиры от застройщика позволяют минимизировать все риски. Для этого начните со сбора информации о девелопере из ЕГРПОУ, проверьте юридический адрес, узнайте данные о размере уставного капитала, сроках деятельности фирмы. Поинтересуйтесь наличием задолженности перед налоговой или арестованного судом имущества. Соберите данные о компании в  реестре судебных решений.

Следующий шаг — мониторинг страниц в социальных сетях, отзывы реальных покупателей. Просмотрите сам сайт компании. Обратите внимание, насколько часто на нем обновляется информация, есть ли документы, разрешающие деятельность и строительство. Проверьте целевое назначение участка — строительство многоэтажного дома.

Варианты покупки квартиры

“Лакмусовая бумага” застройщика — отдел продаж и менеджеры. Напишите им письмо на электронную почту, позвоните, а лучше всего посетите. Убедитесь, насколько специалисты ориентируются в преимуществах ЖК, ценах, вариантах планировок и т. д. Также спросите о вариантах оплаты для покупки недвижимости в новостройке и необходимых документах.

Поинтересуйтесь и количеством завершенных объектов строительства, разрешительными документами, схемой покупки и получением прав на квартиру, технологией строительства и материалах. Обязательно спросите о том, в каком состоянии сдается жилье, и что входит в комплектацию? Предоставляет ли застройщик услугу перепланировки или ремонта под ключ? Какая инфраструктура будет у дома?

 

Проверяем документы перед покупкой недвижимости в новостройке

Какие документы при покупке новостройки? Это разрешение на строительство объекта по данному адресу. По запросу потенциального покупателя отдел продаж должен без проблем показать такое свидетельство.

Юристы для исключения рисков при покупке квартиры настоятельно рекомендуют пользоваться их услугами или проконсультироваться перед покупкой. Например, практикующие юристы перед покупкой киевской недвижимости советует проверять наличие:

  • решения Киевского горсовета на выделение в аренду или пользование участком. Его целевое назначение должно соответствовать Генеральному плану застройки столицы;
  • документа, подтверждающего законность аренды земельного участка, занятого под строительство;
  • договора застройщика с подрядчиком касательно условий строительства;
  • ТУ на подключение к сети городских коммуникаций;
  • ограничения застройки земельного участка;
  • права на выполнение строительных работ и разрешения ГАСК (для объектов 4 и 5 категории сложности). Наличие этих документов можно отследить на сайте;
  • госстрой экспертизы;
  • лицензии на строительство;
  • ордера на временное нарушение благоустройства;
  • присвоение строй объекту почтового адреса;
  • выписки из кадастрового плана на участок;
  • техпаспорта на дом от БТИ;
  • подтверждения ввода в эксплуатацию ЖК;
  • свидетельства  долевого участия застройщика в инженерной, транспортной инфраструктуре района города.

Как оформить покупку новостройки

Если пакет документов у застройщика в порядке, переходим к обсуждению способов продажи. Существует 4 варианта, каждый из которых несет риски при покупке квартиры на первичном рынке:

  • использование Фонда финансирования строительства;
  • применение Института совместного инвестирования;
  • выпуск целевых облигаций;
  • альтернативные способы.

Юристы выделяют десятки схем финансирования. Все они сводятся к одному: инвестор выступает первичным или вторичным собственником.

Что касается самой оплаты за недвижимость, то застройщик и покупатель могут договориться на условиях частичной оплаты безналичным расчетом и наличкой. Киевские девелоперы чаще всего выбирают 100% оплату наличными без какого-либо платежного поручительства. Выбирая подобную схему, убедитесь, что вся сумма отображается в одной квитанции и одном договоре.

Как не попасть в коммунальное рабство?

Далеко до сдачи дома в эксплуатацию застройщик может предложить интересный шаг инвестору: подписать договор с ЖЭКом или управляющей компанией. Подобные организации часто бывают сомнительными и предлагают кабальные условия будущим владельцам квартир. Застройщик со своей стороны пугает, что просрочка подписания договора с обслуживающей фирмой чревата аннулированием сделки и другими штрафными санкциями.

Идеально, когда покупатель спрашивает об условиях обслуживания дома и территории ЖК в отделе продаж. Навязывание определенной компании в качестве обязательного условия передачи прав собственности — противозаконное.

Покупка квартиры: как не обмануться

Приготовьтесь морально, что стоимость квартир в новостройке Киева, указанная застройщиком, увы, не единственный платеж при покупке. Дополнительно оплачиваются:

  • услуги нотариуса;
  • государственная пошлина — 1% от стоимости жилья;
  • отчисление в Пенсионный фонд — 1 % от стоимости жилья;
  • комиссия банка за перевод денег — от 0,2 до 1%.

Налог при покупке квартиры в новостройке

Вроде бы собрали всю сумму стоимости жилья и готовы выдохнуть. Но нет. Надо сделать последний рывок и заплатить налог на покупку недвижимости. Размер составляет 1% от стоимости жилья. Сумма уплачивается гражданами страны и нерезидентами, она попадает в Пенсионный фонд. От налогов освобождаются в тех случаях, когда объект недвижимости получен в дар или переходит в собственность согласно договору о пожизненном содержании.

Если желаете сэкономить, то всегда продавец и покупатель могут договориться, и оплатить 1% поровну.

Льготы при оплате налогов

Есть ли счастливчики, с которых не взымаются налоги? Да, на законодательном уровне от уплаты налога при покупке недвижимости освобождаются:

  •     инвалиды ВОВ;
  •     семьи военных, пропавших без вести;
  •     люди с 1 и 2-й группой инвалидности;
  •     ликвидаторы аварии на ЧАЭС.

Если одновременно и покупатель, и продавец относятся к льготной категории, то налог не взимается. Но если освобождение от пошлин действует для одного, то второй не освобождается от платежа.

Стоимость регистрации недвижимости

Право собственности регистрируется путем внесения информации о приобретаемом объекте недвижимости в реестр вещевых прав. Документ об этом выдает собственнику нотариус. Преимущество Госреестра — открытый доступ для всех.  Любой человек с любого гаджета может проверить право собственности на объект недвижимости при покупке или аренде. Это позволит застраховаться от аферистов.

Необходимо обратиться к проверенному нотариусу. К специалисту принесите пакет документов: паспорт, заявление на регистрацию, код налогоплательщика, договор покупки. Процедура оформления быстрая. В течение 5 рабочих дней вы получите официальное подтверждение занесения квартиры в госреестр. Подобная услуга стоит 0,1 прожиточного минимума  и равна 162,40 грн.

Если есть желание ускорить процедуру, то придется раскошелится. За 1544 грн (1 минимум) сделают регистрацию за 2 дня. Сумма 3088 грн ускорит процедуру до 1 дня. А 7720 грн (сумма, адекватная 5 прожиточным минимумам) позволяет завершить все регистрационные мероприятия за 2 часа в день обращения к нотариусу.

При покупке жилья в новострое процедура регистрации прав в Госреестре также необходима.

После того, как все документы подписаны, суммы оплачены, а права зарегистрированы, вам остается только подписать договор с застройщиком и ждать сдачи квартиры в новостройке.

Хотите знать больше о новостройках? Подписывайтесь на наш телеграм канал https://t.me/novostroyki1