12 лет рабства? Все об ипотеке в Украине

By

Ничто так не укрепляет семью, как ипотека взятая лет на 20. А если серьезно, то за последние 10 лет рынок ипотечного кредитования сильно изменился, причем в приятную сторону.

Мы уже писали о том, чем отличаются ипотека от рассрочки, а теперь хотим более подробно остановиться на первом.   

Первый кризис

Согласно статистике консалтинговой компании «SV Development», в сентябре 2008 года средняя стоимость квадратного метра в столичной новостройке составляла $2644, в то время как через десять лет, т.е. в сентябре 2018 года, она снизилась до $954. Это говорит о том, что на сегодняшний день квартиры на первичном рынке столицы подешевели приблизительно на 64%. Конечно же, такое изменение цен было чем-то вызвано, а именно, финансовыми кризисами в Украине 2008 и 2014 годов.

Давайте всё по порядку! До лета 2008 года рынок столичной недвижимости достаточно хорошо и быстро развивался. Всё, в какой-то мере, благодаря ипотечному кредитованию, с помощью которого многие люди могли позволить себе приобрести жилье в Киеве даже по заоблачным ценам. В то время основными активными банковскими игроками по ипотечному кредитованию были:

  • УкрСиббанк;
  • ПАТ «Банк Форум»;
  • Райффайзен Банк Аваль;
  • ПриватБанк;
  • Правэкс-Банк;
  • ВТБ Банк;
  • АО «СберБанк»;
  • ОТП Банк,
  • АО «Укрсоцбанк»;
  • АО «Укрэксимбанк»
  • Банк «Финансы и Кредит»;
  • АО «Ощадбанк» и другие.

Список банков, предоставляющих ипотечное кредитование, был достаточно внушительным. В то время среднестатистический заемщик со стажем работы 5-10 лет и доходом от 5 тыс. грн. (на то время это около 1 тыс. долл. США), после всех проверок мог рассматриваться как благонадежный клиент, и положительное решение банка могло допустить поручителя либо увеличение первоначального взноса для подстраховки. В редких случаях заемщик получал категорический отказ. Если не дали в одном банке ипотеку, риэлтор советовал заемщику обратиться в другой банк самостоятельно – кредитовали практически всех. Более того, на растущем и переполненном недвижимостью с завышенными ценами рынке мало кто задумывался о реальной стоимости недвижимости, если ее придется продавать.

К концу лета 2008 года ситуация резко поменялась в Украине в связи с ипотечным кризисом в Соединенных Штатах Америки. Этот кризис затронул экономики всех стран мирового сообщества и не мог не отразиться на Украине, ведь большинство ипотечных кредитов выдавались в долларах США. Таким образом, все помесячные выплаты по кредитам в USD выросли практически в 2 раза (скачок с 4,8 грн. до 8 грн. за 1 доллар США).

В 2009 году цены на недвижимость в Украине значительно уменьшились, а в некоторых городах падение цен было до 50%. Особенно болезненной была ситуация с рынком коммерческой недвижимости. Например, появилась проблема осознания, как продать объект коммерческой недвижимости с оценкой в 300 тыс. долл., когда реальные покупатели более 120-150 тыс. долл. за него просто не могли заплатить. Таких ситуаций было очень много.

Рост курса доллара перед озадаченными заемщиками, которые понимали, что по курсу 8 им платить еще как минимум 10-15 лет, а продать квартиру в 2009 году они не могут по цене рынка 2008 года, порождал пессимизм среди населения. Падение рынка усилила паника с запретом досрочного разрыва депозитных вкладов – деньги было одинаково опасно инвестировать как в банки, так и в недвижимость. Также была непонятная ситуация внутри банковской системы, когда банки стали резко сворачивать свои программы кредитования и сокращать персонал, а некоторые банки вообще покинули рынок Украины.

Таким образом, средние ставки ипотечного кредитования в период пика выдачи в 2006-2008 годы составляли 15-20% в национальной валюте и 7-12 % в долларах США при сроках кредитования до 25 лет.

Кредитная оттепель

В 2010-2013 годах ситуация на первый взгляд немного нормализовалась: слабые банки лопнули либо перестали кредитовать, а сильные в корне изменили подход в оценке залога и платежеспособности заемщика. Банки кредитовали уже не более 70% от оценки, при этом необходимо было иметь кристально чистую кредитную историю и официальные доходы. Банки сильно перестраховывались, и это увеличивало цикл выдачи ипотечного кредита в 2 раза в сравнении с докризисным периодом. Так, безболезненно для заемщика кредитование продолжали такие банки:

  • УкрСиббанк;
  • Райффайзен Банк Аваль;
  • ПриватБанк;
  • ВТБ Банк и другие.

Ставки в национальной валюте выросли до 23-28 % годовых. Так, после кризиса 2008 года в долларах США кредитовались только люди, уверенные в своем источнике дохода, который не был привязан к национальной валюте или кредиты с досрочным погашением.

Период майдана

В свою очередь, события 2014 года («Революция достоинства – Майдан») казалось, должны были стать началом хороших перспектив роста экономики и повышением платежеспособности заемщика. Тем не менее, этот год стал еще одним сложным периодом для украинцев. Курс доллара сразу же после «Майдана» начал стремительно расти, из-за чего произошел процесс гиперинфляции и резкое снижение уровня жизни в стране. Более того, военные действия в Донецкой и Луганской областях, а также потеря Крымского полуострова только усугубила ситуацию в стране. Именно в этот период и начинается постепенное реанимированное рынка первичной недвижимости. Ведь чтобы хоть как-то сохранить свои сбережения, люди начинают инвестировать в новостройки, потому что цена, как правило, рассчитывалась в национальной валюте, а застройщики шли на уступки своим покупателям, стараясь не поднимать цены.

Вкладывать в жилье деньги начали еще и те граждане Украины, которые уехали «на заработки» за пределы страны. Таким образом, по данным ЦЭС (Центр Экономической Стратегии), известно, что официально количество трудовых мигрантов на сегодняшний момент достигает более 4 миллионов. По неофициальным источникам – более 8 миллионов человек зарабатывают деньги на территории других государств как официально, так и неофициально.

Что сейчас

У украинцев начали появляться деньги, поэтому, когда цены на жилье значительно снизились, люди начали активно скупать недвижимость. Особо привлекательным это выглядело с позиции получения кредита в национальной валюте и погашение его по текущему курсу доллара, который постоянно растет по отношению к доллару с 8 грн. за 1 долл. в 2010 году до около 28 грн. за 1 долл. в 2018 году. Поэтому при получении зарплаты в иностранной валюте, людям выгодно тратить деньги в гривне на территории своей страны.

В 2017 году можно отметить важное событие для рынка ипотечного кредитования. Закон № 800-VI от 25.12.2008 (с изменениями от 16.03.2017) «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства», согласно статье 4 которого переселенцам предоставляется государственная поддержка в размере 50% стоимости приобретения доступного жилья. Таким образом, это дало мощный стимул для реанимирования рынка недвижимости ипотечного кредитования.

Исходя из всего вышеперечисленного, можно сделать вывод, что получить кредит сегодня с одной стороны очень непросто, а с другой стороны при наличии хорошей кредитной истории – возможно. Еще никогда так внимательно банки не смотрели на кредитную историю, как сегодня, при рассмотрении кредитного дела. Даже отсутствие кредитной истории может стать причиной отказа, ведь банки не хотят рисковать. Тем не менее, банки готовы выдавать ипотеку тем людям, которые готовы внести первоначальный взнос в размере 30-70%. Чем больше первый взнос, тем больше шансов получить ипотечный кредит. Так, сейчас банки предлагают ипотечные кредиты сроком от 1 года до 20 лет от 17% до 22% годовых в национальной валюте.

По данным Нацбанка Украины в Киеве в период с 2017 по первый квартал 2018 года было выдано 1950 ипотечных кредитов. Это означает, что украинцы все-таки вкладывают деньги в недвижимость и успешно сотрудничают с банками. Например, отметим некоторые банки, предлагающие сегодня ипотечное кредитование:

Название банкаПроцентная ставка в UAH (первичный рынок)Первичный платежСрок кредитования
«ПриватБанк»17,9%25%до 20 лет
«Ощадбанк»20,49%30%до 20 лет
«Кристалбанк»от 21%30%до 10 лет
«Глобус»до 21,0%20%до 20 лет
«Укргазбанк»до 22%30%до 20 лет

В 2018 году застройщики Киева всё больше и больше начинают сотрудничать с различными банками по ипотечным кредитам либо предлагать рассрочку и хорошие скидки (до 15%) при внесении всей суммы сразу для того, чтобы покупателям было удобнее приобретать жилье по выгодным условиям. Но здесь, как ни странно, может возникнуть вопрос о том, что же выгоднее: сотрудничать с теми банками, которые предлагают столичные девелоперы или выбрать банк самому? Однозначного ответа здесь нет и быть не может. На первый взгляд, удобнее получить кредит через банк застройщика, поэтому многие заемщики, не желая тратить время, готовы пользоваться предлагаемым сервисом. Здесь скорее цена и характеристики недвижимости определяют согласие заемщика, чем условия банка. При отсутствии интересных предложений любой здравомыслящий человек будет искать лучшие условия, если на это есть время. Киев продолжает расти как деловой центр, и темпы жизни зачастую при двух работах не оставляют людям времени на поиск лучших условий. Поэтому, если Вам нравится жилье, но не совсем подходят условия кредитования от застройщика, можно поискать что-то самому, а если Вас всё устраивает – не нужно создавать себе лишние проблемы.

Например, давайте рассмотрим, с какими банками и на каких условиях по ипотечному кредитованию сотрудничают самые популярные Киевские застройщики.

Акционные кредиты

ЗастройщикБанк-партнерПроцентная ставка по кредиту в UAHСроки ипотекиПервоначальный взнос (%)Описание программы (скидки, акции и др.)
Укрбуд«Глобус»0,01% (1-й год);

21,9% (последующие годы 19 лет)

до 20 лет60%Акция действует до 30 ноября 2018.

Возможно досрочное погашение кредита.

Нужна справка о доходах.

Кредит выдается как на жилую, так и коммерческую недвижимость.

«Укргазбанк»0,01% (1-й год);

18,9% (последующие 19 лет)

до 20 лет50%Акция действует на постоянной основе.

Возможно досрочное погашение кредита.

Не нужна справка о доходах, если сделать первоначальный взнос в размере 60%.

Кредит на таких условиях выдается только на жилую недвижимость.

Киевгорстрой«Кристалбанк»5,00%1 год50%Акция «Від мрій – до дій» («От мечты до действий»)
7,50% (1-й год);

7,50% (2-й год);

24,00% (последующие годы)

до 20 лет50%Программа по ипотечному кредитованию действует на постоянной основе
6,00% (1-й год);

21,50% (2-й год);

21,50% (последующие годы)

до 20 лет30%
13,00% (1-й год);

13,00% (2-й год);

22,00% (последующие годы)

до 20 лет30%
«Укргазбанк»7,00% (первые 15 месяцев);

24,00% (последующие годы)

до 20 лет30%Программа «Жилье в кредит (первичный рынок)»
«Глобус»6,5% (1-й год);

21,9% (последующие годы)

до 20 лет30%Программа «Жилье в кредит (первичный рынок)»
13,9% (1-й год);

13,9% (2-й год);

21,9% (последующие годы)

до 20 лет30%
К.А.Н. ДевелопментОщадбанк21%до 20 лет30%совместная программа по ипотечному кредитованию жилья в ЖК «Комфорт Таун», Central Park и Tetris Hall.
Інтергал-Буд«Укргазбанк»5% (1-й год);

22% (последующие годы)

до 20 лет30%Программа по ипотечному кредитованию действует на постоянной основе
10% (1-й год);

10% (2-й год);

22% (последующие годы)

«Глобус»5,9% (1-й год);

21,9% (последующие годы)

до 20 лет50%Программа по ипотечному кредитованию действует на постоянной основе
13,5% (1-й год);

13,5% (2-й год);

21,9% (последующие годы)

Предположим, Вы решились на приобретение долгожданной квартиры. Давайте выясним, сколько же составит примерная сумма первоначального взноса и ежемесячного платежа.

Расчет платежей по ипотеке

ЗастройщикЖК комфорт классаПлощадь 2-х комнатной квартирыСтоимость м2Банк-партнерПервоначальный взносЕжемесячный платеж на максимальный срок кредита
УкрбудЖК Академ Парк76.94 м219 760 грн.«Укргазбанк»760 167,2 грн. (50%)3 167,63 грн. (первый год 0,01% годовых);

от 14540,60 грн. до 3217,08 грн. (на протяжении 228 месяцев под 18,9% годовых. Сумма уменьшается с каждым месяцем, т.к. % насчитываются на остаток тела кредита). В среднем — 8878,84 грн. в месяц за 20 лет.

КиевгорстройЖК Медовый58.54 м216 780 грн.«Глобус»294690,36 грн. (30 %)2 879,94 грн. (1-й год 6,5% годовых);

от 14782.45 грн. до 2916,53 грн. (на протяжении 228 месяцев под 21,9% годовых. Сумма уменьшается с каждым месяцем, т.к. % насчитываются на остаток тела кредита). В среднем – 8849,49 грн. в месяц за 20 лет.

К.А.Н. ДевелопментЖК Комфорт Таун52.8 м229 870 грн.«Ощадбанк»473140,8 (30 %)От 23919,90 грн. до 4680,48 грн. (на протяжении 240 месяцев под 21% годовых. Сумма уменьшается с каждым месяцем, т.к. % насчитываются на остаток тела кредита). В среднем – 14300 грн. в месяц за 20 лет.
Інтергал-БудЖК Яскравый62.55 м223 180 грн.«Укргазбанк»434972,7

(30%)

4246,66 грн. (1-й год 5% годовых);

от 21900,87 грн. до 4305,48 грн. (на протяжении 228 месяцев под 22% годовых. Сумма уменьшается с каждым месяцем, т.к. % насчитываются на остаток тела кредита). В среднем – 13103 грн. в месяц за 20 лет.

Хотите знать больше о новостройках? Подписывайтесь на наш телеграм канал https://t.me/novostroyki1