Задумываясь об инвестициях, люди часто рассматривают покупку жилого или нежилого фонда для сдачи в аренду. И если про жилую недвижимость мы уже достаточно много писали, то теперь давайте поговорим про коммерческую.
Если с жилой недвижимостью всё достаточно понятно, то к коммерческой, как правило, относятся помещения под определенные виды деятельности. Они могут быть совершенно разной площади и зачастую подходят преимущественно для малого и среднего бизнеса.
Таким образом, можно сказать, что коммерческая недвижимость сейчас находится на пике популярности в Украине, ведь ее можно использовать как для ведения своего личного бизнеса, так и сдачи в аренду, что приносит неплохие дивиденды своим владельцам.
Кстати, в последнее время застройщики выбирают такую концепцию строительства, как в европейских странах или США, когда на первых этажах жилых комплексов находится коммерческая недвижимость. Такое положение дел на “первичке” намного упрощает жизнь и арендодателям, и арендаторам, так как нежилой фонд уже подтвержден документами и предназначен исключительно для коммерческих целей. Что касается “вторички”, здесь сложнее, потому что в любом случае на первых этажах находятся жилые объекты, а для того, чтобы их переделать в нежилые, нужно будет приложить немало усилий, ведь вы столкнетесь с бюрократией, которая не помогает, а только усложняет процесс получения необходимых документов.
Также стоит отметить, что сейчас особой популярностью среди коммерческой недвижимости пользуются коворкинги, т. е. открытые офисы, где в аренду берется индивидуальное рабочее место. К слову, многие предприниматели свою деятельность начинали именно в “кабинетах” такого формата.
Что касается цен на коммерческую недвижимость, они абсолютно разные, причем они зависят не только от класса объекта, но и его месторасположения. Плюс ко всему, стоит отметить, что в новостройках эконом-класса такие объекты будут гораздо меньше по площади, чем в классе “бизнес” или “элит”, стоимость квадратного метра в которых зачастую не очень отличаются. Больше всего сейчас на рынке недвижимости популярны ЖК комфорт-класса, поэтому здесь цены будут достаточно гибкие, а сами объекты будут рассчитаны на разные виды бизнеса.
Например.
А теперь давайте посмотрим, какую арендную плату можно получить с вышеуказанных объектов, и за какой период времени ваши инвестиции окупятся (без учета налога и военного сбора). В учет брались данные с сайта olx.com, средняя цена.
Правила касательно того, как можно сдать жилой или нежилой объект в аренду, в целом, практически одинаковые:
- найти арендаторов самостоятельно или с помощью посредников;
- заключить договор аренды, причем, если он оформляется на срок более 3 лет, то его нужно заверять у нотариуса;
- получить залоговую сумму и обсудить момент ее возврата при выезде арендаторов из недвижимости (лучше прописать этот момент в договоре аренды);
- после получения денег передать ключи от квартиры;
- в налоговой оплатить 18 процентов налога плюс 1.5 процентов военного сбора от суммы полученного дохода.
Но стоит помнить, что при заключении договора аренды нежилого помещения, здесь будут свои определенные нюансы, и чтобы избежать рисков, нужно знать на что обращать внимание.
Например:
- арендодатель должен иметь на руках все документы, подтверждающие право собственности на помещение либо же договор субаренды от собственника, где будет указана площадь сдаваемого жилья, его стоимость и право на субаренду;
- арендодатель и арендатор должны тщательно проговорить пункты касательно возмещения производственных убытков, проведения ремонта помещения, устранение повреждений на объекте и лучше, чтобы это всё было прописано в договоре;
- арендатор должен иметь доступ к арендованному помещению и своему имуществу (плюс полное право забрать его в любое время) 24 часа в сутки;
- о расторжении договора нужно предупредить обе стороны заранее, что также прописывается в договоре, так как, если у вас арендует компания с большим количеством сотрудников, то им будет сложно быстро найти помещение, а на переезд понадобится больше времени;
- нужно детально обсудить и урегулировать вопросы по поводу оплаты коммунальных услуг и эксплуатационных расходов, потому что их может оплачивать как арендатор, так и арендодатель;
- при сдачи коммерческого помещения в аренду, следует подписать Акт приема-передачи помещения, где будут указаны сроки аренды и описано имущество (могут также прилагаться фото), которое сдается в аренду с помещением;
- стоит помнить, что договор аренды нежилого помещения, который длится более 36 месяцев, нужно заверять у нотариуса.
