надпись со знаком вопроса

FAQ. Механизмы финансирования жилищного строительства

By

Думаете, когда вы приносите свои кровно заработанные деньги застройщику, он тут же покупает на них кирпич, бетон и плитку для вашего будущего парадного? Как бы не так. Механизмы финансирования строительства штука очень сложная и запутанная. Сегодня будем в них разбираться. Осторожно, будет очень много букв.

Новостройки киева фото 4

Финансовые механизмы включают в себя совокупность правил, порядка, процедур, методов и форм создания и аккумулирования денежных ресурсов для их дальнейшего направления для достижения поставленной цели. При этом финансовым инструментом является любой контракт, результатом которого есть создание финансового актива и финансового обязательства.

Рассмотрим наиболее распространенные механизмы финансирования жилищного строительства.

Фонды финансирования строительства (ФФС)

Схематично этот механизм выглядит так: финансовое или банковское учреждение (Управитель) организовует ФФС и заключает несколько договоров с Застройщиком — фактическим лицом, которое имеет права на земельный участок и может реализовать строительный проект. В функции Управителя входит привлечение Инвесторов (доверителей), которые на основании соответствующего договора с ФФС осуществляют финансирование на банковский счет ФФС по определенному графику. Банковским счетом распоряжается Управитель, при этом страхует финансовые риски доверителей. Инвесторы же имеют право получить и оформить в собственность обозначенный в договоре объект недвижимости (в данном случае квартиру) после принятия объекта недвижимости в эксплуатацию.

При этом положительным является то, что в случае невозможности для Застройщика в силу разных причин закончить строительство,  Управитель имеет все юридические рычаги, чтобы повлиять на ситуацию и закончить проект. В этом случае инвестор защищен и имеет определенные гарантии того, что он получит профинансированный им объект недвижимости. При этом для инвестора выгоднее всего вносить сразу стопроцентную оплату, поскольку может наступить момент, при котором для инвестора станет тяжелым, а то и невозможным, внесение оплаты частями (например, при повышении цены за квадратный метр). А забрать ранее выплаченную сумму из ФФС невозможно до окончания строительства, или же за это предусмотрены очень высокие штрафные санкции.

Данный механизм является наиболее надежным с точки зрения защищенности прав инвестора, поскольку Управитель контролирует целевое использование средств Застройщиком и следит за графиком строительных работ. В случае несоответствия Застройщика каким-то параметрам Управитель может поменять Застройщика. Сам Управитель также  является подотчетной структурой. Если Управителем является банк, то работу ФФС контролирует Национальный банк Украины (НБУ), если финансовая компания, то — Национальная комиссия по регулированию рынка финансовых услуг.

Для Застройщика  положительными факторами в этом механизме финансирования является то, что денежные средства, привлеченные ФФС, не подлежат налогообложению на прибыль и НДС. Также у Застройщика нет необходимости оформления права собственности на нежилые помещения за свой счет (в договоре предусмотрено, что это самостоятельно оформляет инвестор). При этом с 2006  года Застройщик не обязан страховать риски доверителей. Да и возможность привлечения к строительству Генерального подрядчика или временных подрядчиков также облегчает жизнь Застройщику.

Отрицательные моменты для Застройщика заключаются  в том, он может потерять права на объект в случае неблагоприятных для себя условий, поскольку объект передается в ипотеку Управителю (а Управитель, как мы уже писали выше, может поменять застройщика). Но при этом можно снизить этот риск — создать ФФС владельцами Застройщика. Также наличествует сильная зависимость Застройщика от Управителя при использовании финансов. В этом случае выходом будет работа на доверительных отношениях и четкой отчетности о ходе строительных работ. Но есть отрицательные факторы для Застройщика, снизить которые невозможно. Например, большие затраты на страхование объекта, содержание Управителя, штраф за перенос сроков строительства, постоянная подготовка отчетности НБУ или Нацкомфинуслуг, невозможность нецелевого использования средств ФФС.

Застройщики, которые работают с ФФС: Киевгорстрой (в некоторых проектах), УкрБуд, “Будівельний Альянс”, “ДБК Житлобуд”, Ковальская, Познякижилстрой,  К.А.Н. Девелопмент, Столица груп., Perfekt Group, МЖК «Оболонь», и другие.

Институт совместного инвестирования (ИСИ)

Это инвестиционные фонды, которые осуществляют свою деятельность по совместному инвестированию на основе аккумулирования денежных средств частных инвесторов и вложения их в ценные бумаги, корпоративные права и недвижимость с целью получения прибыли. Преимуществом ИСИ является то, что такие фонды дают возможность накопления даже незначительных средств населения и направления их в реальный сектор, способствуют активизации фондового рынка и соответственно стимулируют экономическое развитие страны. Для инвесторов это один из самых дешевых и простых способов осуществления портфельных инвестиций. Как финансовый посредник на инвестиционном рынке ИСИ может быть организован как корпоративный или паевой фонд.

При этом механизме финансирования функции заказчика строительства выполняет Застройщик, который должен будет получить во владение (или собственность) объект строительства (здание), состоящий из отдельных самостоятельных объектов недвижимости (квартир и прочих объектов), заключает инвестиционный договор с Компанией по управлению активами (КУА), которая создает и управляет паевым фондом (ИСИ). Предмет такого договора, с одной стороны, состоит из обязанности КУА обеспечить финансирование за счет средств паевого фонда (ИСИ) строящегося объекта, а, с другой стороны, из обязанности застройщика после принятия объекта строительства в эксплуатацию передать КУА оговоренные в таком договоре объекты недвижимости (квартиры и прочие объекты) для их оформления в собственность ИСИ. Средства же ИСИ для финансирования строительства привлекает, например, через заключение с Инвесторами предварительных договоров, суть которых сводится к тому, что ИСИ в лице соответствующей КУА обязуется в будущем после принятия объекта строительства в эксплуатацию и оформления объектов недвижимости (квартир и прочие объекты) в собственность заключить с инвесторами договора купли-продажи для передачи им в собственность объектов недвижимости ранее проинвестированных по предварительным договорам (в таком случае инвестор фактически оплачивает квартиру при заключении предварительного договора в виде «гарантийного платежа» или какого-либо иного платежа, который формально подлежит возврату инвестору, но фактически зачисляется в счет оплаты квартиры при дальнейшем заключении договора купли-продажи квартиры).

Несмотря на то, что в мире этот инструмент очень популярен, в Украине он не приобрел популярности. Это связано, в первую очередь, с невысокими доходами населения, недостачей надежных инструментов на внутреннем финансовом рынке, что может приводить к убыточности ИСИ, низким уровнем организованности фондового рынка, также с отсутствием поддержки со стороны государства и ограниченной возможностью контроля за деятельностью финансового института в интересах инвестора.

Целевые облигации

Этот инструмент финансирования часто используется вместе с ИСИ.  Целевая облигация – это облигация в виде заёма под соответствующие товары или услуги, которая даёт её держателю право на приобретение этих товаров (получение услуг) вместо получения процентов. Если этот механизм используется в строительстве, инвестор, покупая целевые облигации, приобретает удостоверенное этими ценными бумагами право на получение определенного количества квадратных метров в объекте строительства в сроки и на условиях, указанных в информации о размещении облигаций (проспекте эмиссии). Как правило, одна облигация соответствует 0,01 м.кв. Выкуп такой эмиссии облигаций застройщика осуществляет Компания управления активами (КУА). В дальнейшем такие облигации продаются Покупателям квартир и после принятия объекта строительства в эксплуатацию, предъявляются ими к погашению Застройщику, который погашает эти облигации путем передачи их собственникам (Покупателям) определенного в них количества квадратных метров, площадь которых обычно соответствует отдельному объекту недвижимости (квартире). Поскольку в облигациях нет привязки к конкретному объекту недвижимости (квартире), а идет речь только о метрах, то между Застройщиком и Инвестором (Покупателем квартиры) заключается договор участия в строительстве объекта недвижимости (договор резервирования), а затем и между КУА и Инвестором (Покупателем квартиры), заключается договор купли-продажи ценных бумаг (Целевых облигаций или целевых опционов). Суть данных договоров сводится к «резервированию» Застройщиком за конкретным собственником облигаций (Покупателем квартиры) определенного объекта недвижимости (квартиры). После сдачи дома в эксплуатацию Застройщик погашает облигации путем передачи Инвестору (Покупателю квартиры) объекта недвижимости.

При этом механизме также есть плюсы и минусы для всех участников этого процесса. Застройщику, например, удобнее оптимизировать налоговые платежи, не нужна обязательная страховка рисков, есть возможность получать дополнительные доходы от набора услуг КУА, если организовать собственную Компанию по управлению активами. Но в то же самое время, если нет такой возможности, есть вероятность привлечения КУА со стороны с потерей юридического контроля над ней, что, безусловно, не нравится застрйщикам. Также определенными отягощающими факторами для Застройщика является необходимость нести постоянные затраты на содержание квалифицированного персонала и обслуживание деятельности КУА; ограничение срока обращения облигаций сроком строительства, указанным в проектной документации.

Для инвестора процедура, связанная с оборотом ценных бумаг зачастую непонятна и отпугивает его. Также инвестору нужно внимательно и правильно заключать Договор  резервирования, поскольку облигации не указывают конкретный объект, лучше всего для заключения такого договора привлекать собственных юристов, также хорошо бы проверить всю документацию, поскольку облигации выпускаются до того, как получены документы на строительство. Также нужно промониторить надежность Застройщика, т.к. у Застройщика может не хватить средств для окончания строительства и нет никаких гарантий, что дом будет сдан до окончания периода погашения облигаций.

Фонд операций с недвижимостью (ФОН)

Это нечто среднее между ИСИ и ФФС. Цель ФОНа не предоставить вкладчику квартиру, а продать построенный за деньги инвесторов дом, при этом предполагаемая прибыль от сделки должна идти в доход инвестора. Но на самом деле ФОНы не преследуют цель заработать высокий доход для инвесторов. Они ничего не строят, а собирают деньги с населения и привлекают Застройщика. Некоторые застройщики создают свои ФОНы, чтобы привлечь деньги на строительство объекта.

Простые люди, как правило, путают ФОНы с ФФС. Вкладчиками ФОНов часто становятся люди по ошибке (хотели приобрести метры, а попали в число “желающих” заработать). Инвестиции в ФОНы рискованны. ФОН может заморозить строительство объекта, если на рынке недвижимости неблагоприятная для них ситуация; после расформирования ФОНа недострой могут продать вполцены, что может привести к  значительным убыткам для инвесторов; управляющие ФОНами не могут вывести деньги из убыточного проекта и вложить в другой. Если ФОНом управляет не строительная компания, а финансовая, могут возникнуть строительные трудности, с которыми ей сложно будет справиться. Плюс еще один неприятный “бонус” для инвестора — он не может выйти из ФОНа, только если продаст бумаги другому инвестору.

Предварительный договор

Этот механизм  сводится к заключению предварительного договора между Застройщиком и Инвесторами, по которому Застройщик обязуется после введения объекта строительства в эксплуатацию и оформления объектов недвижимости в собственность заключить с Инвесторами договор купли-продажи для передачи им  в собственность объектов недвижимости. При простоте этого механизма основной риск для инвестора заключается в том, что он находится вне правового поля, поскольку предварительные договора запрещены с 2005 года, но продолжаются активно использоваться. При нарушении Застройщиком договорных обязательств Инвестор не сможет потребовать их выполнения. Также инвестор несет  двойные затраты при оформлении договоров. Перед принятием такого решения Инвесторам желательно проверить надежность и добросовестность Застройщика, чтобы минимизировать возможность вложить средства в квартиру, которая уже несколько раз продана. Застройщик данной схеме находится в более выгодном положении, чем Инвестор, поскольку получает возможность привлекать деньги для строительства без посредников, может использовать средства по своему усмотрению, не обязан отчитываться перед регуляторными органами, не подвержен обязательному страхованию.

Инвестиционный договор

При использовании этого механизма финансирования Застройщик привлекает денежные средства от Инвесторов на стадии строительства в счет получения ними после завершения строительства  и ввода объекта в эксплуатацию документов на определенные объекты жилой недвижимости (например, квартиры), на основании которых такие Инвесторы в установленном порядке регистрируют право собственности на такие объекты впервые и непосредственно на себя (т.е. в этом случае имеется в виду первая регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества с момента принятия объекта строительства в эксплуатацию). Поскольку в этом механизме финансирования действует ряд законодательных ограничений, то Застройщики в настоящее время практически не используют его. Основные ограничения: застройщики имеют право продавать уже готовые объекты (т.е. введенные в эксплуатацию и с зарегистрированным правом собственности застройщика) и привлекать деньги через ФФС, ИСИ и выпуск целевых облигаций.

Договоры купли-продажи имущественных прав

Это очень рискованная схема для инвесторов, встречается сейчас уже очень редко. Заключение таких договоров противоречит действующему законодательству. В таких договорах по тексту везде используется термин имущественные права, которые якобы подлежат передаче покупателю по такому договору, но, как правило, никто из застройщиков не может пояснить, какая правовая природа у таких имущественных прав, из каких правоотношений они вдруг «возникли» у застройщика, из обязательственных или вещных прав, и чем это реально подтверждается, а также в чем же принципиальное отличие такого договора, ну, кроме названия, конечно, от инвестиционного договора.. Этот договор Инвестор не сможет оспорить в суде, он никак не поможет в случае возникновения у Застройщика финансовых затруднений, также велика вероятность продажи недобросовестным Застройщиком одного и того же объекта разным  лицам.

Закладные 

Это ценные бумаги, которые имеют обеспечение в виде строящейся недвижимости, но не предоставляют ее владельцу прав на недвижимость. Единственным правом собственника закладной является право на получение суммы основного обязательства, приравненного к себестоимости строительства  единицы недвижимости и отраженного в закладной. Закладные стали одной из наиболее удобных видов ценных бумаг именно для Застройщиков ввиду отсутствия государственного контроля за его выдачей и обращением. Но нужно учитывать, что с 2010 года использование закладных для целей привлечения средств в строительство является неправомерной деятельностью.

Таким образом, на сегодня полностью легальными с точки зрения законодательства являются такие механизмы финансирования жилищного строительства, как Целевые облигации, фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью и институты совместного инвестирования. Все остальные известные механизмы в той или иной степени не подпадают под законодательное урегулирование, а некоторые вообще запрещены законодательно. Наиболее часто используются фонды финансирования строительства (ФФС) и институты совместного инвестирования (ИСИ). Причем Инвесторы предпочитают ФФС из-за его наибольшей надёжности и законодательной защищенности. Резюмируя, можно сказать, что инвестирование через ИСИ с использованием облигаций и ФФС имеет свои особенности, плюсы и минусы. Поэтому при принятии решения о выборе схемы финансирования строительства нужно учитывать сильные и слабые стороны доступных инструментов в каждом конкретном случае.

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован

Вам также может понравиться