За тридцать лет независимости Украина прошла огромный архитектурный путь от просоветских типовых домов, до уникальных жилых комплексов формата "город в городе" и бизнес-центров, которые конкурируют с небоскребами в Шанхае и Нью-Йорке. Самым ярким отражением каждого периода застройки стала столица, где каждый район несет в себе оттенки той или иной эпохи. Давайте вместе посмотрим, как менялась архитектура Киева за последние 30 лет, какие тренды в формах и материалах наследовала в разные периоды времени, а также какие знаковые проекты были построены за последние три десятилетия.

Кризис, первые бизнес центры и приватизация: зарождение рынка недвижимости в Украине
1991-2001

Независимая Украина переживала кризис, рубли сменились купонами, а затем карбованцами, в стране был дефицит. Несмотря на это, после начала приватизации, своим правом иметь квартиру в частной собственности воспользовались многие граждане, и уже к 1993 году процесс стал массовым. Самые дорогие квартиры были в столице — около 8 тысяч долларов за однокомнатную, а к 1998 году выросли уже до 15-16 тысяч долларов. После кризиса в 1998 цена снова упала до 8 тысяч долларов. Из-за инфляции цены на недвижимость указывали в долларах, и такая практика задержалась аж до 2008 года.

В плане архитектуры, в стране продолжался “бум керамзитобетона”, который захватил СССР в начале восьмидесятых. Главная особенность домов того времени не несущие внешние стены. Это произошло из-за того, что керамзитные панели, хоть и сохраняли тепло и были более совершенны с технологической точки зрения, не были достаточно крепкими. В результате роль несущих стен взяли на себя внутренние стены в квартире. Такая технология прослеживалась во всех домах линеек 96, 134, КТ, АППС, Т-серии и, конечно, БПС.

Визуально все эти дома мало чем отличались друг от друга, сохраняя лучшие традиции советской архитектуры: минимум декораций и максимум практичности. Что касается планировки в таких домах, то она, несомненно, стала лучше в сравнении с типичной планировкой застройки 60-х: комнаты стали больше, их практически не делали проходными, а узкий и непрактичный коридор стали заменять холлом. Потолки тоже стали выше, хотя и не дотягивали до сталинок.

Одним из самых знаковых этапов в сфере недвижимости стала постройка первого дома за счет вложений инвесторов в 1996 году. Расположен он на Осокорках, которые в то время активно застраивались, а автором проекта был “Киевгорстрой”. Открытие дома сопровождалось торжествами, поскольку событие по факту демонстрировало происходящие изменения в стране.

Дом на Б. Гмыри, 5-а. Источник фотографии - Google Map

Кроме того, в 90-ые активно застраивали не только Осокорки, но и Позняки, став одними из самых больших спальных районов города.



Источник фотографии - gloss.ua

В этот период времени в Украине также появляется первая сеть торговых магазинов — «Фуршет». Первый магазин открылся в декабре 1998 года в Киеве на Подоле. В 1997-1998 годах в Киеве появляются первые офисные центры: “Киев-Донбасс” на площади Льва Толстого, “Крещатик-Плаза” над станцией метро “Крещатик”, “Макулан” на улице Скоропадского и БЦ Horizon Office Towers на Шелковичной, 42-44.

БЦ Horizon Office Towers. Источник фотографии - propertytimes.com.ua

Комментарий эксперта:

Максим Татаренко
архитектор

1991-2001

"В начале 1990х было развито панельное строительство. В постсоветский период еще работали многие проектные институты, которые разрабатывали проекты на основе типовых шаблонов. Этими шаблонами застраивались целые кварталы. Но в последующий период эта технология начала меняться на индивидуальные проекты жилых комплексов. Особенно это затронуло центральные части города.

С приходом к власти Омельченко Киев начал большую реконструкцию благоустройства центральных частей города, а также больших проектов жилых комплексов повышенного класса. 

Ближе к 2001 Киев впервые узнал, что такое небольшие торговые центры, которые начинались в виде реконструкций подземных переходов. 

Также в этот период стало очень популярным переделывать цокольные этажи под коммерцию и офисы. Киев массово начал реконструкцию (особенно в центральной части города) жилых домов. 

Особенным в этот период стало появление высотного строительства в центральной части города. Виновником этого стал главный архитектор Киева Бабушкин С.В. Вопреки мнению архитектурного сообщества, он дал возможность застройщикам строить проекты, которые высотно диссонировали на фоне остальных зданий. Трудно сказать, правильное ли это было решение, но по состоянию на сегодня, Киев не имеет четкого понимания, где должен быть сконцентрирован деловой центр с возможностью высотно-экспериментального  строительства.

Итого, в этот период можно охарактеризовать 4, на мой взгляд, новых направления:

1.     Новые яркие проекты жилых комплексов. Появления жилого Бизнес-класса. (Дом волна на Печерске).

2.     Зарождение торговой недвижимости в подземных переходах (ТЦ Квадрат появился возле гостиницы Салют на Печерске).

3.     Реконструкции жилой недвижимости под офисные и коммерческие пространства в первых этажах жилых домов.

4.     Появление высотного строительства (офисный центр «Парус»)."



Выше, больше, чаще: бум на рынке недвижимости.
2001-2011 

Строительный бум в стране главным образом отразился, конечно же, на Киеве. После 11 сентября 2001 года рынок недвижимости в Украине переживал период фантастического подъема. Цены постоянно росли в течение 8 лет. С 2003-го по 2008-й стоимость однокомнатной квартиры выросла с 28 до 133 тыс. долларов. На декабрь 2008 года, когда случился мировой экономический кризис, цены на недвижимость продолжали по инерции расти, и квартира в столице в среднем стоила 135,6 тыс. долл. или 1 млн. 44,1 тыс. грн. (при курсе гривны 7,7 грн. за доллар).

Из-за прибыльности рынка архитектура на этапе 2000-2010-х годов — это отражение хаотичности развития строительства и технологий, ведь тогда на рынок проглатывал буквально все. Было стремление построить как можно больше домов, а каждый дом еще и сделать максимально высоким, чтобы можно было продать максимальное количество квартир или офисов. Никто не обращал внимания на качество стройматериалов, комфорт, на все, о чем мы сейчас задумываемся. Как строительство влияет на людей, на развитие города — этого ранее никто не анализировал, не исследовал и не учитывал при реализации проектов.

Вот почему одним из самых знаковых объектов того времени стал жилой комплекс на Грушевского 9-А, который многие называют “Домом Монстром”. Построенный в 2007 году застройщиком «Aurora Development» под руководством архитектора Сергея Бабушкина, дом должен был воспроизводить стиль «Дома-самолета» на Арсенальной площади. Увы, задумка по очевидным причинам провалилась.

В том же году был закончен самый высокий на тот момент жилищный комплекс «Корона», возведенный на Харьковском массиве. 

ЖК “Корона”. Источник фотографии - wikipedia.org

В ранних 2000-х появляются первые ТЦ, которые постепенно стали вытеснять привычные горожанам рынки. Одним из первых стал Метроград, который был построен в 2001. В этом году в Украину приходит первый супермаркет Billa, который заставляет многих киевлян навсегда забыть дорогу в привычные гастрономы. К сожалению, хаотичность застройки и разрушение исторических зданий привело к отсутствию общей урбанистической визии Киева. На смену индустриальной, советской эстетике город начали поглощать какие-то совершенно несвязанные между собой объекты, которые на контрасте со старыми постройками подарили столице неоднозначный внешний вид, от которого еще долго придется избавляться.

Комментарий эксперта:


Максим Татаренко
архитектор

В начале 2000 Киев вышел на новый уровень строительства торговой недвижимости.  Самыми яркими представителями данного сегмента стали ТЦ «Глобус» и ТЦ «Метроград». Также началось строительство торговых площадей на Петровке. 

Отдельно хочу отметить строительство 2-х жилых комплексов «Diamond Hill»  и  ЖК на Грушевского 9а. Эти жилые комплексы были построены, наверное, со всеми возможными нарушениями, которые могли бы быть в исторической среде. Это одни из самых резонансных ЖК в архитектурном сообществе. Виной тому стала тесная работа девелоперов и властей Киева. В это период взаимосвязь девелопера и органов управления вышла на новый уровень развития, что подтолкнуло и первых, и вторых к резонансным проектам. Также в эти года началась массовая застройка центральных частей Киева, что очень сильно повлияло на архитектурный облик столицы. Дома, которые согласовывали направо и налево, не имели никакой архитектурной ценности, а являлись лишь бизнес-проектами. Именно в этот период были застроены все самые ценные площадки центра города. Особенностью этих проектов была каркасно-монолитная конструктивная система и красный фасадный кирпич. 

 В этот период можно охарактеризовать 3, на мой взгляд, новых направления:

1.     Начало эры профессионального торгового ритейла (ТЦ «Глобус» и ТЦ «Метроград»).

2.     Появление первых резонансных проектов в жилой и офисной сфере («Diamond Hill», ЖК на Грушевского и Кловском спуске).

3.     Массовая застройка центра города монстрами из красного кирпича."

 

Первенство по количеству небоскребов, мировые награды и футуризм: архитектура современного Киева.
2011-2021

После экономического кризиса 2008 года рынок недвижимости потерпел значительные изменения: цены стремительно пошли вниз, что сделало сферу невыгодной для инвесторов.

Банки, на фоне массовых невозвратов, резко повысили проценты и ужесточили требования к ипотечному кредитованию, что привело к его полному исчезновению. Рынок недвижимости стабилизировался только к  2012, но уже в 2014 году, когда инфляция составила 25%, самую дешевую квартиру можно было приобрести за 7900 грн/м² в начале года и за 11 400 грн/м² – в конце. Средняя цена – 16 500 грн/м².

В 2015-м инфляция побила максимальный показатель за 20 лет – более 43%. Пик пришелся на апрель 2015-го, минимальная цена выросла до 15 200 грн/м², средняя цена – до 24 000 грн/м². И с тех самых пор цены на недвижимость в Киеве продолжают расти. Даже вызванный пандемией коронавируса кризис почти не повлиял на гривневый ценник. С марта по июль 2020 года цены держались на одном уровне – 25 000-25 2000 грн/м². Уже с июля, после отмены жестких карантинных ограничений, цены рванули вверх – с 25 200 грн/м² до 30 000 грн/м² в мае 2021 года. 

Что касается современной архитектуры, то тут Киев просто искрит разнообразием. От ЖК эконом-класса со сдержанной эстетикой и простыми планировками, до футуристических комплексов по типу Интергал-Сити, окруженных закрытой территорией. На фоне самых разных проектов жилой недвижимости город также наводнило огромное количество торгово-развлекательных центров. ТЦ “Ocean Plaza”, ТЦ “Lavina” и самый большой ТЦ в Европе на 2021 год —- “Блокбастер Mall” — все это постройки колоссальных масштабов, демонстрирующие необходимость для местных жителей возможности купить все что угодно в одной локации.  


ТРЦ Ocean Plaza. Источник фотографии - vesti.ua

Еще одним новшеством для города стал формат “город в городе”, где застройщики продумывали всю необходимую инфраструктуру на территории ЖК и начали создавать целые кварталы, в которых располагалось все необходимое для резидентов: от школ до торговых центров и частных клиник.

Tetris Hall. Источник фотографии - archdaily.com

Застройщики наконец научились умело вплетать новые постройки в старые районы города. Яркие примеры такой жилой настройки — это Tetris Hall и ЖК “Чикаго”, а из культурных объектов непременно стоит отметить Театр на Подоле.

Театр на Подоле. Источник фотографии - theatreonpodol.com

К сожалению, положительная динамика не сглаживает всех проблем с недвижимостью в городе. Незаконные постройки, разрушение исторических зданий в городе и перегруженная инфраструктура — все это те аспекты, с которым Киев продолжает бороться. 



Максим Татаренко

2011-2021

"Послекризисный период внес свои коррективы во все направления развития Киева. Большие и амбициозные проекты прекратили свое существование. Именно в этот период начали выделяться проекты, которые несли в себе красоту, функциональность и баланс между доходностью и масштабом. 

Точечно начали делать жилые комплексы, которые отличались современной архитектурой и классовостью. Это коснулось как жилых, так и офисных центров. (ЖК «Тетрис Холл», ЖК «PecherSky», БЦ «IQ»).

Именно в этот период хочу отметить появление квартальной застройки. Яркими представителями этого типа стали ЖК Комфорт таун, ЖК Парковый город, ЖК Новопечерские Липки. 

Практически все эти кварталы начали новую эру развития жилой недвижимости, которая сомасштабна человеку, формирует безавтомобильное пространство внутренних дворов и дает возможность людям формировать свое комьюнити внутри своего жилого кластера и управлять развитием и модернизацией среды, в которой они живут.

Отдельный виток современной архитектуры начался в конце 2018 года с появлением многофункциональных жилых комплексов, где общественную функцию жилого дома вынесли на стилобат. Особенностью данного типа жилья стало соединение функций «живи-работай-развлекайся» в одном комплексе. Наличие торгового развлекательного центра в стилобате дало отличную добавочную стоимость квадратных метров, а возможность выйти в тапочках в супермаркет или кино, не выходя на улицу, подтолкнуло современную архитектуру на появление отдельного типа жилой недвижимости повышенного комфорта. Отдельной особенностью данных комплексов является размещение жилого дома, парка, спорта и детских площадок на кровле стилобата ТРЦ. (ЖК Smart Plaza Polyteh, ЖК Smart Plaza Obolon, ЖК «WiteLine», ЖК «Покровский Посад»).

В этот период можно охарактеризовать 3, на мой взгляд, новых направления:

1.     Появление современной архитектуры Киева в виде отдельных комплексов, которые очень отличаются от всего того, что строилось раньше. 

2.     Появление квартальной застройки, закрытой от внешнего посетителя. Появление жилых комьюнити, которые сами управляют средой, в которой они живут.

3.     Появление новых многофункциональных жилых комплексов с дополнительной торгово-развлекательной и офисной функцией."