Мнение юриста Как делить квартиру при разводе? Мнение юриста

Как делить квартиру при разводе. Мнение юриста. Часть 2

By

Адвокат Седун Дарина Владимировна, Адвокатское бюро “Яремчук и партнеры” продолжает тему юридических моментов раздела квартиры при разводе.

Адвокат Седун Дарина Владимировна https://www.facebook.com/modavo 

Адвокатское бюро “Яремчук и партнеры” https://www.facebook.com/yaremchukandpartners/

Как делить квартиру при разводе? Мнение юриста. Часть 2

Как делится квартира, если она в ипотеке? Кто должен выплачивать остаток?

Скажу честно: делить такой объект и в мирном, и в судебном порядке всегда непросто. На это влияет множество факторов: кто будет проживать в этой квартире, и будет ли вообще, будут ли дети жить в этой квартире, какой остаток долга, нет ли просрочки по оплате кредита, нет ли судов с банком, за чьи (деньги семьи по ст. СК Украины или какие-то подаренные деньги кому-то из супругов) средства выплачена уже часть кредита, есть ли еще какое-то ценное имущество, которое можно одному из супругов отдать, чтобы он не претендовал на часть квартиры в ипотеке. Список можно бесконечно продолжать, а каждый фактор требует индивидуальной проработки, одной формулы и шаблона, к сожалению, нет.

Рассмотрим векторы действий, если квартира приобретена в кредит в браке, на большой ипотеки около 30 лет. Если это новострой, то выплаченного долга, скорее всего, мало.

Можно ожидать погашения кредита и только потом продать имущество, а до этого жить вместе или снимать одному из супругов жилье. Но быть связанным с бывшим супругом еще полжизни вряд ли кто захочет. Бывшие супруги обязаны платить кредит, вне зависимости, кто остался жить в этой квартире.

Расторжение брака не прекращает обязательств супругов по ипотеке. Согласно ч. 2 ст. 65 СК Украины при заключении договоров одним из супругов считается, что он действует с согласия другого супруга. Нормы этой статьи также распространяются на ипотечное имущество, приобретенное за кредитные средства, в том числе недвижимость, залог земельного участка, объекты незавершенного строительства, имущественные права на недвижимость, что построится в будущем, и тому подобное.

В мирном порядке можно обратиться к банку (обоим бывшим супругам вместе) и договориться о внесении изменений в договор ипотеки на основании ст. 19 Закона Украины «Об ипотеке». Форма такого договора – обязательно нотариальная. Долг дальше выплачивает один из супругов, он же остается единственным собственником этой квартиры. Другой, освобождаясь от долга, теряет часть права собственности. Отдельно же супругам стоит договориться о компенсации такому бывшему, если ему это надо: деньги или другое ценное имущество.

Если ипотечное имущество не надо ни одному из супругов, можно прекратить кредитные обязательства по ст. 37 Закона Украины «Об ипотеке»: ипотекодержатель (банк) может удовлетворить обеспеченное ипотекой требование путем приобретения права собственности на предмет ипотеки. Правовым основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, является договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре, которая приравнивается к такому договору по своим правовым последствиям и предусматривает передачу права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства. Или же путем продажи банком ипотечной квартиры по ст. 38 этого Закона Украины.

Эти процессы имеют много требований, также обязательно участие нотариуса. Любые нарушения, как по отдельности, так и в общем, могут быть в дальнейшем использованы для оспаривания таких договоров.

Остатки от продажи, если такие будут, банк должен отдать бывшим супругам.

Если между супругами заключен брачный контракт, его положения о режиме имущества должны обязательно учитываться в эти договоренностях с банком о переводе долга на одного из супругов, иначе есть риск признания таких сделок с банком недействительными, если они будут противоречить условиям брачного контракта.

Если мирно не удалось договориться, и кто-из супругов остается недовольным – остается вариант суда. Основным из судебных споров есть раздел ипотечного имущества, признание права собственности на квартиру. Без адвоката сложно справиться: нужно собрать надлежащую доказательную базу, построить стратегию ведения, не пренебрегать возможностью решить спор мирно и метко донести это клиенту.

Согласно практике Верховного Суда последних годов: необходимо обязательно привлекать к участию в таких судебных спорах банк-ипотекодаржатель, так как решение суда может влиять на его права и обязанности. Да, есть дела, которые Верховный Суд отправлял на новое рассмотрение с указанием на обязательное привлечение банка в дело (дело № 717/1140/15-ц). То есть, дело с третьей инстанции обратно возвращается в первую инстанцию, кроме других нарушений, и потому, что изначально стороны не привлекли банк как третью сторону. Учитывая реалии судебной системы по срокам – так дело длится около 5 лет.

Также Верховный Суд пришел к заключению, что раздел общего ипотечного имущества между супругами не считается распоряжением им. Это опровергло противоположную позицию банков в этом вопросе (дело № 522/17048/15-ц).

 

Как делится квартира, если она в рассрочке?

Рассрочка, как правило, заключается на срок до 3 лет, а право собственности приобретается после полного погашения платежей. Делить супруги могут пока только вложенные деньги на первый взнос. Например, стоимость квартиры — 100000 долларов США. Первый взнос 80000 долларов был оплачен в браке. Остаток долга — 20000 долларов США с учетом процентов.

Бывшим супругам можно договориться:

—        оба или один продолжают платить рассрочку, приобретя право собственности, продают квартиру и делят деньги: пропорционально вложенному, поровну, компенсационно и т.д.

—        тот, кто остается жить в квартире, оплачивает остаток, другому из супругов выдает денежную или материальную компенсацию.

Любой из супругов, который не претендует на право собственности квартиры, имеет право уже в судебном порядке взыскивать 40 000 долларов США (по этому примеру), как общие средства семьи, вложенные в квартиру.

 

Как делить квартиру, если стройка проблемная, и застройщик не может ввести дом в эксплуатацию?

Можно мирно или через суд поделить имущественные права по инвестиционному договору. Когда недвижимость вводится в эксплуатацию – права на собственность каждого будут отвечать доле каждого согласно такого раздела.

Если стройка стала проблемной, заморозилась, а супруги, как инвесторы, вложили в браке какую-то сумму, то имеет смысл сообща или раздельно пробовать разрывать инвестиционный договор, требовать (скорее всего, через суд) возврата полной суммы или отдельной части вложенного и т.д., особенно, если вложено мало. Ведь когда новострой становится проблемным, то потом при «введении в эксплуатацию» оказывается, что застройщик допустил нарушения в проведении коммуникаций, тепла, воды и т.д. Многие инвесторы безнадежных недостроев объединяются в организации и своими силами достраивают дом, вводят в эксплуатацию. Супруги (в том числе и бывшие) по желанию также могут в этом активно участвовать. А потом на общих основаниях делить уже квартиру, когда на ее будут документы.

Еще не с нами в Telegram? Подписывайтесь прямо сейчас http://bit.ly/2qTcRvz 

Summary
Как делить квартиру при разводе. Мнение юриста. Часть 2
Article Name
Как делить квартиру при разводе. Мнение юриста. Часть 2
Author
Publisher Name
Новостройки
Publisher Logo

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован

Вам также может понравиться