Допрос с пристрастием: 8 вопросов, которые нужно задать в отделе продаж новостройки

1. Какие есть документы на земельный участок?

У застройщика должно быть либо свидетельство о праве собственности на участок и государственный акт, подтверждающий собственность, либо договор об аренде. И, конечно же, аренда не должна быть просроченной или же заканчиваться, когда дома введут в эксплуатацию.

2. Какое целевое назначение участка?

Многоэтажный ЖК можно строить только с целевым назначением “под строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома”. Если указано другое целевое назначение, ЖК строится незаконно и может быть подвержен заморозке строительства и сносу.

Проверить целевое назначение можно по номеру в кадастровом реестре, который достаточно ввести на сайте кадастровой карты Украины.

3. Есть ли разрешение на проведение строительных работ?

У застройщика должна быть заверенная в ГАСК декларация о проведении строительных работ. И тут самое важное: в документе указывается категория сложности строительства и, соответственно, этажность здания. Если указана, к примеру, 3 категория, а строят под 4-й, такой ЖК придется вводить в эксплуатацию через суд. А там, не факт, как сложится его судьба.

Что еще? Если указаны 4 или 5 категории сложности, обратите внимание на документы подрядчика, у него должна быть лицензия на проведение хозяйственной деятельности, связанной со строительством объектов архитектуры.

4. Какие материалы и технологии строительства используются?

Самыми прочными считаются ЖК, строящиеся по монолитно-каркасной технологии. Узнайте, чем заполняют наружные и внутренние стены (красный полнотелый или пустотелый кирпич, белый силикатный кирпич, газобетон, пеноблок), чем утепляют дом, какая отделка квартир предусмотрена (“чистовая”, “черновая”) или не предусмотрена совсем и т. д.

5. Каким будет благоустройство территории комплекса и фойе дома?

Вы можете поинтересоваться, как будет выглядеть входная группа, какие системы безопасности будут на территории ЖК и в самом доме.

Также если застройщик анонсирует строительство торгового центра, детского сада или школы, для этого должны быть также все разрешительные документы, кадастровый номер и свое целевое назначение.

6. Кто будет обслуживать ЖК после ввода в эксплуатацию?

Здесь застройщики используют два варианта: либо заключают договор из какой-то обслуживающей эксплуатационной компанией, либо создают свою. Если у застройщика уже есть построенные объекты, можно поинтересоваться, кто занимается обслуживанием, на каком уровне этот сервис, и какие тарифы предоставляет.

7. Как проходит купля-продажа квартиры в ЖК?

Существует множество разных схем купли-продажи жилья в новострое. Самые распространенные среди них: договор инвестирования, предварительный договор купли-продажи, продажа имущественных прав и др.

При этом схемы отличаются зависимо от того, покупаете вы квартиру сразу, выплачивая полную стоимость, или берете в рассрочку или же кредит, тогда право собственности наступает только после того, как вы полностью выплатите квартиру.

8. Есть ли построенные объекты у компании-застройщика?

Очевидно, что уже сданные в эксплуатацию объекты являются неплохим фундаментом для размышлений о порядочности застройщика и качестве выполненных работ. Также вы можете проверить потом наличие обсуждений по ЖК на разных форумах, но помните, что только исходя из этих обсуждений, выводы делать не стоит. Об этом мы уже писали статью “Паника и истерики на форумах недвижимости. Стоит ли доверять негативным отзывам?”.